אושרה "תוכנית הרובעים" בתל אביב

"תוכנית הרובעים" שאושרה השבוע בתל אביב אמורה, בין היתר, לקדם את תהליכי ההתחדשות העירונית, תוך התייחסות לאזורים 
שהוכרזו כאתרי מורשת על ידי אונסק"ו ■ ואולם היא תמנע את הקמתן של עשרות אלפי דירות באזור היקר ביותר בישראל

מדובר, למעשה, בשתי תוכניות, שמעגנות את הבנייה העתידית בלב תל אביב, ברובעים 3 ו-4 – שהם רוב החלק הוותיק של העיר.
המטרה המוצהרת הראשונה של התוכנית היא "עידוד התחדשות עירונית במרכז העיר, תוך שמירה על מאפייני המרקם הקיים" – מה שמרמז כבר על אופיה: קביעת המספר הכולל של יחידות הדיור שיתווספו לחלקים אלה של העיר, מבלי שאופיה ההיסטורי, במיוחד באזור "העיר הלבנה", ייפגע.

המשמעות הראשונה של תוכנית זו: אפשרות לתוספת של 6,500 יחידות דיור;
המשמעות השנייה: מניעת הקמתן של עשרות אלפי דירות, באמצעות הסרת היתכנות כלכלית מפרויקטים של תמ"א 38 והתחדשות עירונית;
המשמעות הכלכלית הכוללת: עלויות שיסתכמו במיליארדים רבים של שקלים.

הרובעים 3 ו–4 נמצאים בשכונות הצפון הישן ומרכז העיר: הגבול הצפוני שלהם הוא פארק הירקון (רחובות אוסישקין ובני דן), וביניהם מפריד רחוב אבן גבירול. ממזרח לאבן גבירול נמצא רובע 4, ששטחו 2,800 דונם והוא מסתיים בדרך נמיר במערב וברחוב שאול המלך בדרום. ממערב לאבן גבירול ועד הים נמצא רובע 3, ששטחו 2,400 דונם והגבול הדרומי שלו ברחובות בוגרשוב, בן ציון ומרמורק בדרום.
ב–2003 קבע אונסק"ו – ארגון החינוך, המדע והתרבות של האו"ם – כי אזורי "העיר הלבנה" בתל אביב הם אתר מורשת עולמית. אזור ההכרזה של אונסק"ו נמצא ברובו ברובע 3, מדרום לרחוב ארלוזורוב. בחלק המערבי של רובע 4 בנויות כיום 18.5 אלף יחידות דיור, והתוכנית מגדילה את פוטנציאל הבנייה ל–20.5 אלף דירות – תוספת של כ–2,000 דירות. ברובע 3 המזרחי בנויות כיום 36 אלף דירות, והתוכנית החדשה מאפשרת להגדיל את המספר ל–40 אלף – תוספת של 4,000 דירות.

הרעיון שמאחורי תוכנית הרובעים הוא לעשות סדר בתכנון העירוני, באמצעות קביעת סל זכויות בנייה מקסימלי, תוספות בנייה לבניינים קיימים וזכויות לבניינים חדשים. מטרתה לפשט הליכי תכנון ורישוי, בכך שהיא מחליפה "שכבות" של כמה תוכניות ישנות שהתווספו לאורך השנים (כמו תוכנית בנייה על גגות, בניית מרפסות, תמ"א 38, ועוד).
הגדלת זכויות הבנייה אמורה לעודד ולקדם את תהליכי ההתחדשות העירונית, לחזק את הבניינים מפני רעידות אדמה תוך שמירה על גובה מקסימלי, לשמור על המאפיינים האורבניים והאדריכליים הקיימים, לדאוג לשימור אדריכלי, ולהתייחס לאזורים ייחודיים שהוכרזו כאתרי מורשת על ידי אונסק"ו.

ואולם כאן בדיוק הבעיה, שנוגעת בעיקר לרובע 3, באזורים שהוכרזו כאתרי מורשת: הדרישה של אונסק"ו לשמור את גובה הבניינים הקיים סותרת את תמ"א 38 (תוכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים), שכן כדי לקיים את התמ"א נדרשת תוספת זכויות בנייה ותוספת קומות לבניינים. המשמעות היתה ביטול פרויקטים לשימור ולתמ"א 38, עקב הסרת ההיתכנות הכלכלית. מאות התנגדויות הוגשו נגד התוכנית, ובעקבותיהן מונתה האדריכלית שרי קראוס כחוקרת מטעם הוועדה המחוזית, לבדיקת ההתנגדויות והמשמעויות התכנוניות והכלכליות שלהן וזו החליטה, בסופו של דבר, לאשר את התוכניות.

מתכננת הערים אורלי אראל, סגנית מהנדס העיר ומנהלת אגף תכנון בעיריית תל אביב, מסבירה כי תוכנית הרובעים נולדה מתוך רצון לייצר תוכנית שתהיה שקופה ונהירה לכל מי שרוצה להוציא היתר בנייה ולהבין בקלות מהן זכויות הבנייה שלו.
"התכנון בתל אביב בנוי מרבדים של תוכנית ראשית, ולאחריה פרשנויות ועדכונים. זו תוכנית שבנויה מהרבה שכבות, תנאים וסעיפים קטנים – כמו למשל, סל הזכויות במגרש גדול וקטן ברחובות צרים וראשיים, כשהגדרות הרחוב משתנות. זו תוכנית מסורבלת ולא נהירה מספיק, ורק יודעי חן ואדריכלים, שעבדו בעיר מספיק שנים והיו בקיאים בה, יכלו להוציא היתרי בנייה".

הזכויות שמוטמעות בתוכנית הרובעים הן זכויות בנייה מכוח תמ"א 38. "זכויות הבנייה מתוקף תמ"א 38 אינן זכויות מוקנות אלא מותנות – כלומר, כדי לקבל אותן צריך לעמוד בקריטריונים, שחלקם תכנוניים ועיצובים". "תוכנית הרובעים הפכה את הזכויות המותנות למוקנות. למשל, עכשיו לא צריך להוכיח שהבניין מצריך חיזוק – צריך רק לחזק אותו, הזכויות כבר קיימות, וזו ודאות תכנונית כלכלית לכל בעלי הנכסים ברובעים האלה. הם צריכים לעבור ועדה מקומית ולהוציא היתר בנייה, אבל זה הליך מהיר יחסית ברשות הרישוי, ולא צריך לפרסם התנגדויות לשכנים".

בנוסף, התוכנית נותנת עדיפות להריסת בניינים ישנים ובניית חדשים במקומם, על פני חיזוקם באמצעות תוספות בנייה. זאת על ידי סל זכויות בנייה גדול יותר במקרה של הריסה, שנותן מקדם כלכלי לפרויקט. היתרון של בנייה חדשה על פני חיזוק באמצעות תוספת קומות הוא ברור: הריסה מאפשרת בנייה חזקה יותר מן היסודות ומאפשרת בניית חניון תת־קרקעי, הוספת מעלית בתוך הבניין (שלא תמיד אפשרית בכל בניין קיים, ולכן במקרים רבים יש צורך במעליות חיצוניות), בניית פתרונות לאיסוף אשפה והקמת תשתיות חדשות.

אלא שעם כל הרצון לקדם את ההתחדשות העירונית, העירייה עומדת על קיום ההכרזה של אונסק"ו על "העיר הלבנה" כאתר מורשת עולמי. בשונה מערים אירופיות שבהן הבניינים צמודים זה לזה, בתל אביב הבניינים מרווחים זה מזה ויוצרים "כיסים" של צמחייה ביניהם – שרובם נהפכו עם השנים לשטחי חניה. האלמנט השני הוא ההיררכיה שבין הרחובות: צירים ראשיים, צירים משניים ורחובות פנימיים.
תוכנית הרובעים משמרת את ההיררכיה – ולכן ברחובות ראשיים מתאפשרת בנייה גבוהה יותר, עד לגובה של 7.5–8.5 קומות, וברחובות המשניים – עד 6.5 קומות, במקרה של הריסה ובנייה מחדש. נסביר רק כי החצי קומה האחרונה, שנבנית על גג הבניין, היא בשטח של 65% משטח של קומה רגילה בבניין, שמסתיימת בנסיגה מקו חזית הבניין.

הצירים הראשיים כוללים בין היתר רחובות כמו דיזנגוף, בן יהודה, ויצמן, ארלוזורוב, ז'בוטינסקי, שאול המלך ודרך נמיר – להוציא רחוב אבן גבירול, שזכה לתכנון ייעודי, ולהוציא פרויקטים למגדלים שתוכננו ואושרו לפני תוכנית הרובעים: פרויקט בשכונת סומייל, מגדל הגימנסיה, מגדלי כיכר המדינה, מגדל בית לסין ומגדל דן.

הבעיה היא שבתחומי ההכרזה אפשר להוסיף קומה וחצי – תוספת שעל פי יזמי תמ"א 38, לא מספיקה כדי לממן הריסה ובנייה מחדש, ומספיקה בקושי לחזק מבנה באמצעות בניית תוספת על הגג. הקומה וחצי הזו היא פשרה שאליה הגיעה העירייה עם נציגי אונסק"ו. אלה לא רצו להוסיף כל בנייה, אך הצורך בחיזוק המבנים ובהוספת ממד"ים שיכנע אותם להתפשר על התוספת המינימלית הזו. העירייה העדיפה מסיבותיה להתפשר בעניין הזה ולא לוותר על הכרזת "העיר הלבנה".

"הרושם הכללי מהתוצאה הסופית הוא שברוב הבניינים הפתרון יהיה של תוספות בנייה, ולא של הריסה ובנייה – כי האופציה האחרונה יקרה יותר, וצריך לקבל מקדמים כלכליים גבוהים יותר. זה משמעותי לפתרונות חניה, לטיב הבנייה, לתכנון נכון יותר, שאינו טלאי על טלאי. חוץ מזה, יש בעיר הרבה בניינים שבהם אי אפשר להרחיב את הדירות ולהוסיף ממ"דים, בגלל האיסור לחרוג מקווי הבניין עד לקווי המגרש. כלומר, צמצמו מאוד את היכולת ליהנות מתמ"א 38 בתל אביב, ואת היכולת לקדם התחדשות עירונית, אף שזו בעצם המטרה של התוכנית".

עו"ד עופר טויסטר, ממשרד עורכי דין עופר טויסטר, שהגיש התנגדות לתוכנית בשם ארגון חברות תמ"א 38 במסגרת לשכת המסחר בתל אביב, אומר כי "יש כאן שלושה אזורי תכנון: רובע 3 בתחום ההכרזה של אונסק"ו, רובע 3 מחוץ להכרזה, ורובע 4, שרובו מחוץ להכרזה. הועדה המחוזית מתייחסת לכל רובע 3 כאזור שצריך לשמר אותו – גם לחלק שמחוץ להכרזה – וכפועל יוצא, למעט כבישים ראשיים, התוכנית לא מוסיפה יותר מקומה וחצי של בנייה. די ברור שקומה וחצי זה לא תמריץ כלכלי לפרויקטים של הריסה ובנייה של בניין מחדש. קרוב לוודאי שרוב ההתחדשות לא תהיה בצורה של הריסה ובנייה מחדש של בניינים".

לדעת טויסטר, הפתרון של "תוכנית הרובעים" הוא רע: "הרעיון של תמ"א 38 זה לעודד התחדשות, ולא לבנות טלאים", הוא אומר. "בתוכנית הזו אין מוטיבציה להריסה ובנייה. גם ברובע 4, היזמים אומרים לי שזה גבולי. היזמים גם לא אוהבים את החיזוק באמצעות תוספות. הם נכנסים לבניין ישן, והם לא יודעים מה יתגלה במהלך הבנייה. אין שם ודאות, כי היסודות ישנים, וכשבאים לחזק אותם מתגלים דברים רק במהלך הבנייה. גם היה מקרה של בניין שקרס תוך כדי הבנייה".

ביקורת נוספת שמעלה טויסטר היא היכולת לבנות ממ"דים בפרויקטים קיימים. "בבנייה של טלאים, יש בעיה לבנות ממ"דים, שנכנסים עד גבול המגרש – ולכן זה יהיה כמעט בלתי אפשרי גם ברובע 4", הוא אומר. "עם כל הכבוד לאונסק"ו, מה יקרה אם תהיה מתקפת טילים או רעידת אדמה בתל אביב? העירייה רוצה את ההכרזה של אונסק"ו, אבל בעלי הנכסים משלמים את המחיר. אדם שיש לו בניין ברובע 3, נגזר עליו שהוא לא יוכל להרוס ולבנות מחדש, וספק אם הוא יוכל להוסיף ממ"ד. הבניינים בתל אביב נבנו מהחומרים הזולים והמצויים שהיו בשנות ה–50. גם אם מחזקים בניין בן 60, הוא עדיין נשאר בן 60. זה רק 'בוטוקס', זה לא עושה אותו צעיר".

אישור "תוכנית הרובעים" אינו סוף פסוק אצל המתנגדים. יותר מדי הון תלוי בתוכניות האלה, ובעלי הנכסים לא יוותרו בקלות על פוטנציאל כולל של מיליארדי שקלים להשבחת הנכסים שלהם. נראה כי כל הצדדים המעורבים, וייתכן מאוד שגם המדינה, יצטרכו לדון בכובד ראש בעניין – ולהחליט כמה הם מוכנים לשלם על שימור המורשת האדריכלית של תל אביב ועל מניעת מימוש פוטנציאל הבנייה, שנמצא באזור היקר ביותר בישראל.

9.5.14 – המידע באדיבות דה-מרקר