«

»

בדקו את ההטבות שמציע לכם היזם בפרויקטים של תמ"א 38

יזמים מגישים הצעות שנועדו לפתות דיירים לחתום עמם על הסכם אך פעמים רבות, בשלב המו"מ – או גרוע מכך בשלב התכנון, נסוג היזם מחלק מהבטחותיו – אלא שאז הדיירים כבר כבולים בתוך התהליך זמן רב, ואין להם ברירה אלא לקבל את הגזירה

כעורך דין המלווה פרויקטים של התחדשות עירונית, אני נתקל חדשות לבקרים בהצעות מפליגות של יזמים, שנועדו לפתות דיירים לחתום עמם על הסכם. פעמים רבות, בשלב המשא ומתן – או גרוע מכך בשלב התכנון והגשת הבקשה להיתר בנייה – נסוג היזם מחלק מהבטחותיו. אלא שאז הדיירים כבר כבולים בתוך התהליך זמן רב, ואין להם ברירה אלא לקבל את הגזירה. זה קורה יותר מדי, עם יזמים קטנים כגדולים.

דוגמאות למקרים כאלה יש למכביר. בשל התחרות העזה בין היזמים על כל פרויקט, הם מגישים מספר רב של הצעות, ולכן נוטים לצמצם בהוצאות בשלב הגשת ההצעה. הדבר בולט באופן שבו יזמים מחשבים את השטח הקיים של הבניין: במקום לשכור את שירותיו של מודד מקצועי, שימדוד את השטח הקיים בפועל של הדירות והבניין – עלות שיכולה להגיע לאלפי שקלים – היזמים מסתפקים בשטח המופיע בהיתר הבנייה של הבניין או ברישום הבית המשותף.

הבעיה היא שאלה מבנים שהוקמו לפני 1980, ומאז ביצעו הדיירים שינויים בדירות, שאינם מופיעים בהיתר הבנייה או ברישום. כתוצאה מכך, יזמים מגישים הצעות הכוללות תוספות שטחים שגויות. לעתים מתברר כי יזם הבטיח תוספת שטח שלא יוכל לעמוד בה – בין אם מבחינה תכנונית ובין אם מבחינה כלכלית.

במקרים רבים בבניינים ישנים אין לכל הדיירים מקומות חניה. יזמים מבינים עד כמה חשוב לדיירים לקבל חניה, ולעתים מבטיחים מקומות חניה במספר או בגודל שלא ניתן בפועל לתת. באחד הפרויקטים שאנו מלווים בת"א, הבטיח יזם פי שניים יותר מקומות חניה מהמותר לפי התקן.

היזם תמיד ישאף שכל הדיירים יהיו מרוצים, אבל יש מקרים שבהם אילוצי התכנון אינם מאפשרים לתת לכולם תוספת שטח זהה, או לשמור על כל כיווני האוויר. כדי לתת מענה לדרישות הדיירים בכל זאת, מתוכננות תוכניות שאינן תקניות, ובהן חדר ללא חלון וחניה או מחסן בגדלים שאינם סטנדרטיים. לפעמים יזמים מבטיחים פיצוי כספי שמן (או טובת הנאה אחרת) לדיירים שהשטח שבו ניתן להגדיל את הדירה שלהם קטן. אבל חלק מהדיירים אינם מודעים לכך שיש לשלם מס על הטבה זו, וההסכם אינו תמיד מתייחס לשאלה מי ישלם את המס.

הטעות הבסיסית והנפוצה ביותר של דיירים מתחילה כשהם מנסים לאתר לבד יזמים. לרוב, אין לאף אחד מהדיירים את הידע לנתח הצעה או להשוות בין ההצעות. דיירים רבים אינם מודעים לחשיבות הרבה של המפקח מטעמם. יש פרויקטים שבהם פונקציה זו כלל אינה קיימת. המפקח הוא איש המקצוע שיבדוק את המפרט הטכני של הדירות, שיוודא שהבנייה מתבצעת לפי התוכניות, שיבדוק את הבקשה להיתר בנייה, יתריע מפני ליקוי בנייה וילווה את הליך המסירה של הדירות.

כדי להימנע מבעיות בעת ביצוע הפרויקט יש לחפש אחר יזם עם ניסיון רב וספציפי בפרויקטים של תמ"א 38, הבקיא בנושא. כמו כן, יש לערוך מכרז בין היזמים, ולהכתיב ליזם את המפרט הטכני. רק יזם שיסכים לתנאי המפרט הטכני של הדיירים יוכל להשתתף במכרז.

לכן יש להתקשר רק עם יזם המבצע מדידה בפועל בבניין. מומלץ גם להזמין חוות דעת מקצועית של שמאי לבדיקת תוספות השטחים המוצעות, החניות והמחסנים. בנוסף, כדאי לשכור עורך דין מנוסה בתחום ההתחדשות העירונית. עורך הדין של הדיירים הוא הפונקציה החשובה ביותר עד לשלב החתימה על החוזה.

לקריאת הכתבה,לחץ כאן.