הבניין רשום כחברה בע"מ? היזהרו מקנס

בשנות ה-50 קבלנים רשמו בניינים משותפים כחברות בע"מ, בגלל פרצה בחוק מס שבח. בינתיים תוקן החוק, אבל דיירים עדיין נתקלים בדרישות לתשלום לרשם החברות, ומגלים שהדירות לא שייכות להם. כך תתמודדו
באחרונה קיבל נציג ועד הבית ברחוב מרכזי בתל-אביב דרישת תשלום חוב של עשרות אלפי שקלים לרשם החברות והתראה לפני נקיטת הליכים. כאשר ביקש הנציג לברר מדוע על הדיירים שגרים בדירות לשלם לרשם החברות, התברר לו כי הבית רשום כחברה בע"מ – וכלל לא רשום כבית משותף. בנוסף התברר כי הדירות אינן שייכות לדיירים והם נחשבים בעלי מניות בחברה.
נשמע דמיוני? האם רשם החברות טעה? הייתכן כי לדיירים אין זכות בדירה אלא רק במניות בחברה? בניינים לא מעטים ברחבי בארץ (רובם בתל-אביב), אשר נבנו בשנות ה-50 וה-60 של המאה הקודמת, נרשמו כחברות בע"מ, בעיקר בגלל פרצה בחוק מס שבח אותה ניצלו הקבלנים (בינתיים תוקן החוק).
המשמעות היא שהבתים והדירות אינם רשומים בטאבו כבית משותף. בבניינים מסוג זה הבעלות הקניינית בנכס אינה של בעלי הדירות אלא של חברה בע"מ המכונה חברת בית או חברת גוש חלקה. בעלי דירות בנכסים הרשומים כחברות גוש חלקה הם בעלי זכות חוזית בלבד בנכס ולא בעלי זכות קניינית – והמרשם המתנהל הוא כפול: הן בלשכת רישום מקרקעין והן ברשם החברות.
יתרה מכך, בחלק גדול מהמקרים, פעולות העברת "המניות" שבוצעו במהלך השנים – למשל ירושה, עסקאות מכר וכו' – לא דווחו לרשם החברות. על כן, אותם בעלי נכסים שרכשו את הדירות או שירשו אותן, כלל אינם רשומים אצל רשם החברות. למעשה, אופן רישום הבית כחברה מעורר קשיים משפטיים רבים, סרבול בביצוע פעולות ומוביל לעלויות והוצאות רבות.
אגרות שנתיות לרשם החברות: מאחר שהבעלים של הבניין או הנכס הוא חברה בע"מ, החברה חייבת בהגשת דו"חות שונים לרשם החברות, וכן בתשלום אגרות שנתיות בשווי של אלפי שקלים בשנה.
אי-תשלום האגרות עלול לגרום להטלת קנסות ועיצומים על חברות שאינן עומדות בהוראות החוק הנוגעות לדיווחים ולמועדם; או לא משלמות את האגרות כנדרש. מי שחשוף לתשלום אותן אגרות או קנסות אלה הדיירים בנכס.
שווי הנכס: השלכה ישירה של רישום נכס כחברת גוש חלקה היא כלכלית. רישום הבניין כבית משותף ורישום הבעלות על הנכס בטאבו, הופך את הזכות של אותו בעל דירה מזכות חוזית לזכות קניינית. בכך הוא מוסיף לה ממד של ודאות פומבית, שמעלה באופן משמעותי את שווי הנכס.
במצב כזה, הבעלות רשומה, ברורה ומוגדרת, וקל יותר לבצע פעולות שונות כגון ביצוע עסקאות מכר, רישום העברות זכויות בשל ירושה, נטילת משכנתא וכיו"ב. באופן טבעי, אם הבית והדירה רשומים כחברת גוש חלקה, ההשלכות הכלכליות על הדייר הן שליליות.
עסקאות מכר: השלכה נוספת שיש לאופן רישום הנכס כחברת גוש חלקה נוגעת לביצוע עסקאות מכר. השלב הראשון של ביצוע עסקה הוא בירור זכויות המוכר. כאשר הנכס רשום בטאבו כבית משותף, קל יותר לקונה פוטנציאלי לבחון את העסקה, והבדיקות המקדמיות פשוטות יותר ומתחילות בבדיקה של נסח הטאבו.
לעומת זאת, בנכסים הרשומים כחברת גוש חלקה, יש צורך לבצע בדיקות משפטיות מורכבות יותר בדבר זכותו של המוכר בנכס. לעתים זכות זו אינה מעוגנת בכל מרשם ויש צורך באיתור, איסוף ושחזור מסמכים ישנים. כל אלו מרתיעים רוכשי דירות, מכבידים על ביצוע עסקאות ומובילים לעיכובים ועלויות שונות כבר בשלב הראשוני של בירור הזכויות.
בנוסף, אם קונה פוטנציאלי זקוק למשכנתא כדי לממן את רכישת הדירה, הוא צפוי להיתקל בקשיים מול הבנקים, אשר מציבים תנאים קשוחים ביותר לצורך מתן משכנתאות לנכסים מסוג זה.

אז מה הפתרון?
פירוק החברה ורישום בית משותף: הפתרון לסוגיות אלה הוא פירוק חברת הגוש/חלקה ורישום הבניין כבית משותף. בסופו של התהליך, בעלי הדירות יזכו לזכות קניינית בנכס. קיימים לא מעט יתרונות בפירוק החברה ורישום כבית משותף בפנקס הבתים המשותפים:
הסדרת הזכויות בין הדיירים, לרבות הרכוש המשותף והצמדת רכוש לדירה מסוימת.
חיסכון: פעולת פירוק החברה ורישום הבניין כבית משותף תבטל את הצורך בתשלומי אגרות ו/או קנסות בעתיד. כמו כן, במסגרת ביצוע תהליך של פירוק החברה לצורך רישום בית משותף, ניתן לדרוש פטור מאגרות ומעיצומים כספיים שכבר הוטלו, בהתאם להוראות ולתנאים הקבועים בחוק.
תוקף חוקי: לאחר שסיימתם את הליכי הרישום, תוכלו לדעת בביטחון כי הדירה או הבית שרכשתם שלכם.
עלייה בערך הנכס: שווי נכס שעדיין לא הסתיימו הליכי הרישום שלו עלול להיות נמוך משווי נכס רשום.
הקלות בהליכי קבלת משכנתא: בנקים נוהגים לאשר ביתר קלות משכנתאות לדירות שהליכי הרישום הסתיימו לגביהם בפנקסי המקרקעין.
העברת זכויות מהירה: העברת זכויות (קנייה ומכירה) של נכס רשום במסגרת לשכת רישום המקרקעין (הטאבו) קלה, מהירה, נוחה וזולה – לעומת העברה במסגרת חברות הבנייה.
חיסכון בזמן ובהתרוצצויות: לנכס רשום יש רק כתובת אחת לבירורים – לשכת רישום המקרקעין (הטאבו) המחוזית. לנכס שאינו רשום יש כתובות רבות הגורמות להתרוצצויות, בזבוז זמן וטרחה מרובה.

איך עושים את זה?
יש לפעול בשני מישורים: פירוק החברה מרצון בהתאם לפקודת החברות; ורישום הבית המשותף בהתאם לחוק המקרקעין. על מנת לפרק את החברה "מרצון", יש להסדיר תחילה את מוסדות החברה כך שיהיו תואמים למצב הזכויות בבית.
לדוגמא, במקרים רבים בעלי הזכויות בדירות כלל אינם רשומים כבעלי המניות בחברה, ויש צורך להסדיר את הרישום. כמו כן, יש למנות דירקטוריון לחברה. לאחר מכן יש להשיג את הרוב הנדרש להחלטה מיוחדת בהתאם לתקנון החברה, למנות מפרק (בדרך כלל עו"ד שמטפל בתיק), ולהתחיל בהליך הפירוק מול רשם החברות (הליך פורמלי בעיקרו), שבסופו החברה תפורק ותוגש בקשה לפטור מחובות העבר.
במקביל, החברה מעבירה את הנכסים לבעלי המניות (בעלי הדירות) ומבקשת מרשם המקרעין לרשום את הבית כבית משותף ולייחד את הדירות לבעליהן. בבקשה לרישום הבית כבית משותף, יש להציג תשריט של המבנה שאושר על ידי מודד מוסמך, לצרף תקנון, אישורי מסים והסכמה של נציגות זמנית.
לאחר שהמפקח על המקרקעין בדק את כל המסמכים והנתונים, הוא ייתן צו לרישום הבית כבית משותף בפנקס הבתים המשותפים. עם פירוק החברה והסדרת הרישום של הבית כבית משותף, בעלי הדירות יזכו לזכות קניינית בנכס, לא יהיו חייבים באגרות מיותרות, שווי הנכס יעלה וביצוע העסקאות יהיה קל יותר.

לקריאת הכתבה לחץ כאן