הדרך הנכונה למרפסת

פרויקטים של התחדשות עירונית מאפשרים, בין השאר, תוספת של מרפסות שמש לבניין המשותף. זהו שדרוג הן מבחינה כלכלית והן מבחינת איכות החיים, אבל הדרך לשם מצריכה תשומת לב. כיצד תעשו זאת נכון? מדריך
בשנים האחרונות אנו עדים לתנופה אדירה בכל הנוגע להתחדשות עירונית ושיפור איכות ותנאי המחייה בבנייני מגורים קיימים. כחלק ממתיחת הפנים מתווספות לבניינים מרפסות שמש – תופעה חיובית הן מבחינת השיפור והשדרוג באיכות החיים והן מבחינה כלכלית. זאת מאחר שהעלייה בשווי הדירה גבוהה בהרבה מעלויות ביצוע הבנייה.
גם הרשויות המקומיות רואות בהוספת המרפסות מהלך חיובי וחיוני לעיר, ותומכות במישור הפרוצדורלי. אולם מאחר שהחלטה על הוספת מרפסות בבתים משותפים מחייבת התנהלות מסודרת ושיתוף פעולה בין הדיירים, חשוב לקחת בחשבון כמה היבטים בסיסיים.

השגת הסכמות
המשוכה הראשונה היא רתימת דיירי הבניין לפרויקט וקבלת הסכמתם. ההסכמה צריכה להיות של בעלי הדירה עצמם ולא של השוכרים. אם אתם החלוצים באזורכם, משוכה זו תהיה מעט קשה ומורכבת יותר. מנגד, אם אתם מתגוררים באזור שבו כבר החלה תנופת בניית המרפסות, המשוכה תהיה קלה יותר – התוצאה כבר נראית לעין, משכנעת ומושכת יותר מכל.
חוק המקרקעין קובע כי הרוב הדרוש לקבלת החלטה בדבר הרחבת הדירה, על דרך של בניית מרפסות, הוא 75% מבעלי הדירות אשר 2/3 מהרכוש המשותף צמוד לדירתם. למרות זאת, יש לבדוק את הוראות תקנון הבית המשותף בנושא, אשר ניתן לו מעמד קנייני והוראותיו מחייבות את כל בעלי הדירות.
כך לדוגמא, בבניין בצפון הארץ, שהגיע לפתחו של המפקח על המקרקעין, היו מחלוקות שונות בין דיירי החזית לדיירי העורף, אשר הגישו תוכניות נפרדות לבניית המרפסות. בין הסוגיות שעלו לדיון הייתה השאלה – האם הדיירים עמדו בתנאי הרוב הדרוש לשם בניית המרפסות?
במקרה זה תקנון הבית המשותף קבע כי נדרשת הסכמת כל בעלי הדירות לשינויים בצד החיצוני של הקירות, למרות שהוראות החוק מחייבות רק 75% מבעלי הדירות. לפיכך קבע המפקח על המקרקעין כי מאחר שלתקנון הבית המשותף יש מעמד קנייני משעה שנרשם בפנקס הבתים המשותפים, יש לעמוד בדרישות הקבועות בתקנון. כלומר, לקבל את הסכמת כל בעלי הדירות.

בחירת קבלן
כמו בכל התקשרות עם בעל מקצוע, חשוב לראות ולהתרשם באופן בלתי אמצעי מפרויקטים שכבר הושלמו. כמו כן, מומלץ לקבל המלצות מדיירים על שביעות רצונם מהקבלן מבחינת עמידה בלוחות הזמנים, מחירים, טיב הבנייה ועוד.
בעת ההתקשרות עם הקבלן, יש לבחון ולעגן סוגיות חשובות. למשל, האם הקבלן רשום בפנקס הקבלנים והאם הוא מחזיק בכל הביטוחים הנדרשים. כמו כן, יש לקבוע ולהגדיר את תחומי אחריותו ומה בדיוק כולל התשלום. לדוגמא, האם התשלום כולל טיפול בהכנת התוכנית האדריכלית ואישורה ברשות המקומית, לצד טיפול בכל ההליך עד להשגת היתר הבנייה.
חשוב להסדיר בהסכם ולקבוע לוחות זמנים ברורים לביצוע העבודה ומועדי התשלומים. יש להגדיר מראש את הסנקציות בגין איחורים, ולדאוג לערבויות מתאימות אשר יגנו על כלל הדיירים במידה שהקבלן לא יוכל להשלים את עבודתו, או לא יבצע את עבודתו כנדרש.
כמובן שיש לוודא כי הקבלן נושא באחריות לאחר מסירת המרפסות לידי הדיירים. לצורך ליווי ההסכם כדאי לשכור עורך דין מומחה בתחום, על מנת שלא להתקשר בהסכם רשלני שיעמיד את הוועד בסיכון לתביעה מצד יתר הדיירים.

פיקוח
מאחר שברוב המקרים הדיירים אינם בעלי מקצוע שיכולים לבחון את טיב הבנייה, מומלץ לשכור את שירותיו של מפקח בנייה מטעם הדיירים. זה יוודא כי העבודות מתבצעות בהתאם לתקנים, באיכות ובסטנדרט אשר נקבע בהסכם.
בנוסף, המפקח יסייע לדיירים ב"שחרור" הכספים לקבלן לפי לוח התשלומים שנקבע בהסכם, בכך שיאשר את השלמתו המלאה של כל שלב בבנייה. אמנם מדובר בעלות נוספת, ולעתים מימון הפרויקט כרוך במאמצים רבים מטעם הדיירים, אך יש בכך חשיבות ותועלת רבה שיכולה לחסוך עלויות גבוהות יותר בעתיד, אם הדברים לא יתנהלו או יבוצעו כשורה.

תיקון צו הבית המשותף
לאחר שצלחתם את כל השלבים, ובשעה טובה יצאתם אל המרפסת, האם בכך די? לא בהכרח. בתום השלמת הבנייה, חשוב לסגור את ההליך גם במובן הקנייני, זאת על ידי תיקון צו הבית המשותף ורישום הצמדת המרפסות לכל דירה בטאבו. על ידי כך, נסח הטאבו ישקף באופן מהימן ומדויק את המצב הקנייני הנוכחי של הדירה.
מתן הפומביות הקניינית על ידי הרישום חשוב מאוד עבור קונים פוטנציאליים, שיכולים לבדוק בקלות בנסח הטאבו כי לדירה צמודה מרפסת ולדעת את גודלה המדויק. כמו כן, יש לרישום חשיבות עבור הבנק, אשר יעמיד משכנתא לרוכש עתידי של הדירה, שעה שתבוצע שמאות בנכס.
מעבר לכך, אם חלילה יתגלו בעתיד ליקויים כלשהם אשר יצריכו הגשת תביעה בפני המפקח על המקרקעין, למשל, עלולות להתעורר בעיות במובן הפרוצדורלי. כמו כן, עלולים לערב את ועד הבית שלא בהכרח לצורך, בין דייר לשכן שמעליו, עד שהמרפסת לא תוצמד לדירה, הרכוש נחשב מבחינה קניינית-רישומית כרכוש משותף.

לקריאת הכתבה כפי שפורסמה ב- YNET לחץ כאן