«

»

ההחלטה שבענף הנדל"ן חיכו לה שנה: כך תיראה תמ"א 38

על פי התיקון שאושר, תוספת זכויות הבנייה במסלול ההריסה והבנייה מחדש תיקבע לפי גודל הבניין הקיים ושטח הקומה הקיימת ■ התוספת המקסימלית לבניין בן למעלה מ-4 קומות – 4.5 קומות.

המועצה הארצית לתכנון ולבנייה בראשות אביגדור יצחקי אישרה היום (ג'), את תיקון 3 א' לתוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים נגד רעידת אדמה – תמ"א 38. הצעת מינהל התכנון אושרה ברוב קולות, עם 16 תומכים, על אף התנגדותם של עשרת נציגי השלטון המקומי במועצה, שדרישותיו לא התקבלו. מדובר היה בישיבה הראשונה שקיימה המועצה הארצית לאחר פרישתה של מנהלת מינהל התכנון בינת שוורץ.

התיקון החדש בא בעקבות הביקורת שמתח לפני כשנה המשנה ליועץ המשפטי לממשלה (אזרחי) עו"ד ארז קמיניץ על האופן השגוי שבו פרשו ועדות הערר את תמ"א 38 במסלול הריסה ובניה מחדש, אשר לטענתו העניק זכויות בניה מופלגות לפרוייקטים החדשים, הרבה מעבר למה שאפשרה התוכנית באותה העת. בתגובה לביקורת, ביקשו במינהל התכנון לשנות את הוראות התוכנית, כך שתתאים דווקא לפרשנות שקמיניץ פסל.

בנובמבר 2015 אישרה המועצה הארצית להפקיד את התוכנית החדשה, אך מאז עברו על התוכנית תהפוכות רבות, כשבפועל – נכנס ענף בניית הפרוייקטים של תמ"א 38 לתקופה של קיפאון, בהמתנה לתיקון התוכנית שבושש לבוא.

כעת על פי ההחלטה שאושרה, תוספת הקומות מכח התמ"א תחושב על בסיס שטח המבנה הקיים בפועל, באופן הבא: בניינים בני למעלה מ-4 קומות יזכו בתוספת של 4.5 קומות,  בניינים בני 3 ו-4 קומות יזכו בתוספת של 3.5 קומות, בניינים בני שתי קומות יזכו בתוספת של 2.5 קומות, ובניינים בני קומה אחת יזכו בתוספת של 1.5 קומות.

ממינהל התכנון נמסר כי השיטה החדשה לא מצריכה הפקדה מחדש של התוכנית, ובהמשך לאישור היום במועצה הארצית, תובא לאישור קבינט הדיור בהקדם. "אישור התיקון צפוי לגרום לשינוי מגמה בשוק שתביא להגדלת כמות הבקשות ואישור היתרים של פרויקטים במסלול הריסה ובנייה מחדש", נמסר.

אביגדור יצחקי, יו"ר המועצה הארצית לתכנון ולבנייה אמר: "סוף סוף הגענו להחלטה מאוזנת ובלתי ניתנת לפרשנות של תמ"א 38 ועכשיו פנינו לעבודה".

נשיא התאחדות בוני הארץ, רוני בריק מסר בתגובה להחלטה: "התאחדות בוני הארץ מברכת את המועצה הארצית על קבלת ההחלטה באשר לפרשנות בדבר אופן חישוב הזכויות בתמ"א 38, אשר תפשיר את הקיפאון שחל בשנה האחרונה בתחום. לכל אורך הדרך, ההתאחדות בחנה לגופה כל הצעה שעלתה לדיון במסגרת המועצה הארצית, על בסיס ניסיון רב שנים של הקבלנים שעוסקים בתחום, וניסתה לסייע ככל יכולתה בגיבוש שיטת חישוב זכויות בנייה שתבטיח התכנות הכלכלית לביצוע תמ״א 38 במתכונת הריסה ובנייה מחדש. צר לי, כי נציגי השלטון המקומי בחרו להתנגד לאורך כל הדרך לכל פתרון שהוצע, מתוך ראייה צרה ולא מתוך ראייה לאומית וציבורית רחבה, והמועצה נהגה נכון כשפעלה למרות זאת לסיום הסאגה המיותרת הזו".

ואולם, לא כל היזמים העוסקים בנושא הפגינו שביעות רצון מההחלטה. כך למשל, טוען יקי יצחקי, מנכ"ל חברת כרכם מקבוצת א. וייס כי "מדובר בהחלטה רעה מאד שהופכת את מרבית הפרויקטים ללא כלכליים, וזאת בראש ובראשונה בגלל מיעוט זכויות הבניה. גם המצב הנוכחי מעמיד בספק כדאיות כלכלית של פרויקטים, וההחלטה הזו מקצינה את המצב. ברגע שהעירייה לא תקבל את תוספת היטל ההשבחה וגם את המענק שאמור היה להחליף את היטלי ההשבחה לא יהיה לה שום עניין לקדם את הפרויקטים. מצד שני גם לבעלי הדירות לא יהיה אינטרס להיכנס לתהליך מכיוון שדירותיהם לא יוגדלו. מאחר וההחלטה כפופה לאישור הממשלה עדיין לא קרה שום דבר, והשוק יישאר בקיפאון עד לקבלת האישור הרשמי. בשורה התחתונה כל הציפיות שלנו מהוועדה הזו לא התממשו, ובפועל הרבה פרויקטים שנמצאים היום בצנרת  –  ימשיכו לחכות".

רוני צברי בעלי חברת צברים אמר כי להחלטה יש שני צדדים: "מצד אחד, היא מקלה על היזם בחישוב הזכויות והתמורה, מפשטת את התהליך ומביאה לוודאות כלכלית ואני בהחלט מברך על כך. מצד שני – ההחלטה מצליחה לשמוט את הקרקע תחת אותה וודאות, בכך שהיא קובעת שהיזמים ישפו תובעים בתביעות פיצויים לפי סעיף 197. מתן כתב שיפוי מיזמי תמ"א לתביעות כאלו,  תביא לאי וודאות כלכלית של הפרויקט, מה שיביא למצב בו הרבה מאוד יזמים יימנעו מלהיכנס לפרויקטים מסוג זה. מישהו צריך לחשוב על פתרון אחר למצב הזה".

עו"ד ענת בירן שמייצגת יזמים וועדי בתים בקידום פרויקטי תמ"א 38 ציינה כי כל החלטה טובה ועדיפה על חוסר הוודאות ששרר בענף בשנה האחרונה. "יחד עם זאת, למרות הרצון הטוב של המועצה הארצית, כל עוד שיקול הדעת לאשר את הבקשות נשאר בידי הוועדות המקומיות, קשה לצפות שינוי אמיתי וחוסר הוודאות נשאר בעינו".

אייל אוכמן, מנהל אזורים התחדשות עירונית אמר כי "אנו רואים את ההחלטה כחיובית וככזו שתאפשר קידום פרויקטים נוספים במסלול הריסה ובניה מחדש. שעד כה לא קודמו בגלל חוסר כדאיות כלכלית. צריך להבין שלא הוסיפו זכויות אלא רק הכשירו את שיטת חישוב הזכויות, כל רשות מקומית יכלה ועדיין יכולה להוסיף או לגרוע זכויות כפי ראות עיניה. למעשה התיקון מאפשר לדעת איך "לצבוע" את הזכויות-מכוח תמ"א ומה שנשאר מכוח תב"ע. התיקון יכניס עוד פרויקטים למצב של כדאיות כלכלית ויוסיף ודאות ליזמים ולקונים בשוק זה".

עו"ד איתן אטיה, מנכ"ל פורום ה-15, ציין כי "המועצה הארצית אכן הלכה היום כברת דרך והגדירה באופן מפורש יותר את עדיפות שיקול הדעת התכנוני של העיריה ביישום של תמ"א 38. עם זאת, לדעתנו יש מקום לשיפור וחיזוק נוסף בגזרה זו, ובכוונתנו לפעול ולקדם זאת בתקופה הקרובה. בנוסף, בכוונתנו לפעול יחד עם הממשלה ומטה הדיור לקדם הצעת חוק לביטול הפטור מהיטל השבחה על הזכויות הנוספות שקובע התיקון הנוכחי בתמ"א 38, ועל כל זכות נוספת אם וכאשר תינתן בעתיד.

"היטל ההשבחה הוא המקור התקציבי היחיד של העיריות באמצעותו הן תצטרכנה לשדרג תשתיות, להוסיף כיתות לימוד, גני ילדים, גינות ציבוריות ומבני ציבור. אין כל הצדקה לכך שיזמים וקבלנים המוכרים את דירות תמ"א 38 במחיר של מיליוני שקלים לכל דירה ייהנו מפטור מהיטל השבחה, כאשר מן הצד השני העירייה תצטרך להוסיף מבני ציבור ותשתיות לצורך קליטת הדיירים החדשים, וזאת ללא מקור תקציבי, ועל ידי נטילת הלוואות עתק מהבנקים – הלוואות שימומנו בסופו של דבר על ידי הציבור הרחב של תושבי העיר. ראש מטה הדיור הביע היום הבנה לדרישתנו זו במסגרת הדיון במועצה, ואמר שיש לקדם זאת במסגרת הגשת הצעת חוק. במקביל משרד האוצר בוחן גם אפשרות של שיפוי תקציבי לעיריות בגין הפסד היטל ההשבחה הזה".

אבנר לוי, יו"ר ארגון הקבלנים והבונים בתל אביב-יפו-בת-ים, התייחס גם הוא להחלטת המועצה הארצית: "אנו מברכים על כל צעד נוסף שעושים הממשלה וקבינט הדיור במטרה להיחלץ מהקיפאון אליו נקלע ענף הבנייה, ובפרט מכך שהמועצה בחרה לאשר פרשנות שאינה מצמצמת את זכויות הבניה ובכך אינה מורידה מהכדאיות של פרויקטים.

"אנו מקווים כי ההחלטה מסמלת שינוי בתפיסה של העוסקים במלאכה של פתרון מצוקת הדיור. לאחר שנוכחנו לדעת בתקופה האחרונה כי אפילו חברות הבנייה הגדולות במשק אינן עמידות בפני הקיפאון שהענף שרוי בו – כאשר המדינה משווקת קרקעות רק במסגרת תכנית מחיר למשתכן, שמרבית חברות הבניה אינן מעוניינות להשתתף בה בשל חוסר כדאיות – אנו מצפים לראות שינוי אמיתי אצל מקבלי ההחלטות, ומקווים לראות את הקיפאון מפשיר לא רק בעבור תכניות של התחדשות עירונית, כי אם גם בעבור פרויקטים של בנייה חדשה ברחבי הארץ".

לקריאת הכתבה, לחץ כאן.