הפיתוח למגורים בצפון תל אביב עומד להשתנות ללא היכר

עם כניסתן לתוקף של תוכניות הרובעים 3 ו-4, יגדלו ברוב המקרים זכויות הבנייה המוקנות למגרשים בתחומן ■ במקביל, ההליכים שבאמצעותם יוכלו התושבים לבדוק את אפשרויות הבנייה, לתכנן ולבקש היתר בנייה – יהפכו לפשוטים ונגישים.

 

תוכניות הרובעים 3 ו-4 בתל אביב תוכננו במשך זמן רב, ונועדו בעיקר להחליף בתחומן את כל התוכניות ההיסטוריות וכל התוכניות שקדמו להן, ביחס למגרשים המיועדים למגורים. מטרת התוכניות היא לפשט את התכנון בתחומן על ידי הגדרת הבינוי המותר בקריטריונים נפחיים, באמצעות קביעה של תכסית מקסימלית (קווי בניין קדמיים, צדיים ואחוריים) הן לבניין עצמו והן למרפסות ובליטות אחרות, וכן מספר קומות וגובה מקסימליים (הן בבנייה חדשה והן בתוספת על מבנים קיימים). בעצם, עיריית תל אביב פעלה לקביעת "קופסאות נפחיות" קלות לחישוב וכימות, שלתוכן ניתן יהיה "ליצוק" את העיצוב והתכנון המתבקשים.

דרך נוספת שאמורה לפשט את הליכי התכנון היא ביטול האפשרות לבקש הקלות כלשהן, ועל ידי כך לייתר את הצורך בפרסום בקשות להיתר להתנגדויות באופן כמעט גורף. הכללת כל הקריטריונים התכנוניים בתוכנית סל אחת גררה עמה את הצורך להכליל בה גם את התמריצים הניתנים מכוח תמ"א 38, וזה נעשה באמצעות הגדרתן של התוכניות כתוכניות לפי סעיף 23 לתמ"א 38 — סעיף המאפשר לכל ועדה מקומית לאשר תוכנית בתחום סמכותה, אשר תפרט/תתאים/תתנה/תצמצם/תרחיב את הוראות התמ"א, ובעיקר את תמריציה, בהתאם למרקם העירוני הנהוג בה.

עם כניסתן לתוקף של תוכניות הרובעים 3 (אזור הצפון הישן של תל אביב) ו–4 (אזור הצפון החדש), יגדלו ברוב המקרים זכויות הבנייה המוקנות (להבדיל מהזכויות לפי תמ"א 38, שהוגדרו כזכויות מותנות הכפופות לשיקול הדעת של הוועדה המקומית) למגרשים בתחומן. במקביל, ההליכים שבאמצעותם יוכלו התושבים לבדוק את אפשרויות הבנייה, לתכנן אותן ולבקש בגינן היתר בנייה — יהפכו לפשוטים ונגישים.

ההשפעה הפיזית על המרחב האורבני בתחום התוכניות משתנה מאזור לאזור: בעוד שבתחום ההכרזה של "העיר הלבנה" יישמר המרקם האורבני ברובו, באזורים שונים בתחום של תוכנית רובע 4 — למשל, אזורים של שכונות קוטג'ים — הגדלת זכויות הבנייה עשויה לשנות את המרקם האורבני. נוסף על כך, צפויה הגבהה משמעותית של הצירים הראשיים לאורך ולרוחב תחומי התוכניות.

תושבים שמעוניינים להיערך לכניסת התוכניות לתוקף — צעד שעשוי לשחרר חסמים לפרויקטים רבים בתחום ההתחדשות העירונית — יכולים להכין את הבניין שלהם לפרויקט מסוג זה בכמה דרכים: בדיקה והסדרה של רישום הבניין כבית משותף; פירוק חברת גוש/חלקה במידת הצורך, ורישומה של יחידה רישומית שתאפשר מימון פרויקט עתידי כזה; התקשרות עם אדריכל לצורך הערכת הזכויות הצפויות לבניין, בין אם במסלול של תוספת על המבנה הקיים ובין אם במסלול של הריסתו ובנייתו מחדש; או דיון והסכמה בין בעלי הדירות בדבר חלוקת הזכויות או התמריצים ביניהם במסגרת פרויקט עתידי, וכן בדבר הדרך לסינון ובחירה של יזמים פוטנציאליים.

מחלוקות משפטיות נוספות צפויות לצוץ גם לאחר פרסום התוכניות למתן תוקף, בכל הקשור לחיוב בהיטל השבחה לעת מימוש מקרקעין בתחומן. ההנחה היא כי עמדת העירייה תהיה כי התוכניות משביחות את המגרשים שעליהם הן חלות, באשר הן מוסיפות כביכול זכויות בנייה שלא היו קודם לכן, בעוד מרבית התושבים או היזמים יטענו כי ביחס למלוא התמריצים שאיפשרה תמ"א 38 על תיקוניה, התוכנית אינה משביחה כלל.

באחרונה ציינו גורמים בעירייה את כוונתם שלא לחייב בהיטלי השבחה פרויקטים "קלאסיים" של תמ"א 38, שבמסגרתם יזם רוכש את זכויות הבנייה עד לתקרת התמריצים מכוח תמ"א 38 בהסכם המותנה במתן היתר בנייה לחיזוק המבנה מפני רעידות אדמה. ואולם, קיימת הערכה מבוססת למדי בקרב העוסקים בתחום, כי העירייה עתידה להטיל היטלי השבחה בגין תוספת הזכויות שבתוכניות, בעת מכירת דירות בבניינים שעליהם הן חלות — וזאת גם בגין אותן זכויות שניתן היה לקבל בגינן פטור לו מומשו בהיתר בנייה לחיזוק הבניין מפני רעידות אדמה.

כלומר, עם כניסתן לתוקף של התוכניות האלה, ייתכן כי יהיה תמריץ שלילי למכירת דירות קיימות בבניינים שחלות עליהם הוראות תמ"א 38, או לחילופין עליית מחירים כתוצאה משקלול היטל ההשבחה הצפוי במחיר המבוקש. במקרה כזה, ייתכנו כמה דרכים להתמודדות מצד התושבים — החל במכירה בטרם כניסת התוכניות לתוקף, וכלה בהאצת הליך לחיזוק הבניין מפני רעידות אדמה וקבלת פטור מהיטל ההשבחה במסגרת זו.

ומה לגבי תוכניות דומות בערים נוספות? תוכניות לפי סעיף 23 לתמ"א 38 קיימות כבר במספר לא מבוטל של ערים, ודווקא בעניין זה תל אביב לא מיהרה להוביל את המגמה. ואולם הניסיון לאגד את כל הקריטריונים לבנייה למגורים בתחום נרחב כל כך, בצורה פשוטה לכאורה ובמטרה להתאים את דרישות התכנון לעידן הדיגיטלי (כך שתוכניות יוגשו באופן מקוון דרך מכוני רישוי, ללא צורך בפרסום להתנגדויות ומתוך כוונה לקצר משמעותית את משך הזמן עד לקבלת היתר בפועל), למיטב ידיעתנו, לא נעשה באף עיר אחרת — וספק אם נשקל ברצינות בשלב זה.

אף כי האופנה היא לחבוט לא מעט בפעולות שלטוניות באשר הן, במקרה זה ייתכן כי יש לומר מלה טובה, שכן ככל שהחזון שתוכניות אלה תוכננו לאורו יתגשם, הפיתוח למגורים בתחומי רובעים אלה עשוי להשתנות ללא היכר ובצורה חיובית ויעילה ביותר.

עו"ד לכנר הוא שותף וראש מחלקת הנדל"ן של משרד נשיץ ברנדס אמיר ושות', ועו"ד אמזל הוא עורך דין במחלקה

 לקריאת הכתבה לחץ כאן.