«

»

ועדת הרפורמות אישרה את "חוק המארגנים": דיירים יוכלו להשתחרר מהסכם התחדשות עירונית ללא קנס

ההצעה אושרה לקריאה שנייה ושלישית ■ על פי הנוסח הסופי, אם לא השיג היזם את מספר החתימות הנדרש בתום פרק זמן של 3 שנים בפרוייקט תמ"א או 5 שנים בפרוייקט פינוי-בינוי – יוכלו בעלי הדירות במתחם לכנס אסיפה ולהצביע על סיום ההתקשרות

ועדה משותפת לוועדת הרפורמות ולוועדת החוקה של הכנסת אישרה היום (ב') לקריאה שנייה ושלישית את "חוק המארגנים", שמבקש להסדיר את פעילות המארגנים של עסקות פינוי-בינוי, הידועים בשוק גם בכינוי "מאכערים". הצעת החוק נועדה בעיקרה למנוע מצבים בהם מארגנים יזמים בתחום הפינוי-בינוי ובעסקות לשדרוג מבנים במסגרת תמ"א 38 החתימו חלק מבעלי הדירות, לא השלימו את תהליך הפינוי –בינוי ובשל הבלעדיות מנעו כל התקדמות בהמשך תהליך הפינוי-בינוי.

לפיכך, קובעת הצעת החוק את התנאים שבהם תתבטל עסקה, לאור חוסר התקדמות בפרוייקט, קובעת כללים לשקיפות וחשיפת מידע בפני בעלי הדירות במתחם שבו מקודם הפרוייקט. בין התנאים שנקבעו בחוק: דרישה לקיום כנס דיירים בו ישתתפו לפחות 40% מהדיירים על מנת להבטיח שלא תהיה התנהלות של היזם בצורה פרטנית מול הדיירים כבודדים.

עוד נקבעה חובת גילוי מצד המארגן כלפי הדיירים, לגבי קשריו עם יזמי פינוי-בינוי. בכלל זה חובה עליו ליידע את הדיירים במקרה שבו אין הוא אלא שליח של יזם בתחום. מארגן שלא יעשה כן, יהיה חשוף לביטול החוזה ולתביעה.

סעיפים נוספים בחוק יוצרים מנגנון שמאפשר לדיירים לצאת מההתקשרות עם היזם (להבדיל מהמארגן) במקרה שהעסקה מתארכת ללא קנסות. כך למשל נקבע כי על כל יזם המבקש לקדם פרויקט של התחדשות עירונית, להשלים את החתמת הרוב הדרוש (80%) מקרב תושבי המתחם בתוך תקופה של עד שלוש שנים בפרוייקט תמ"א 38, ועד 5 שנים בפרוייקט פינוי-בינוי.

לאחר התקופה, לא יפוג תוקף ההסכם אוטומטית, אולם תושבי המתחם יוכלו לקיים אסיפה ולהחליט בה, בקיום הצבעה, אם ברצונם להמשיך את ההליך עם אותו היזם. ככל שיתקבל באסיפה רוב נגד המשך ההתקשרות, יפוג תוקפם של כלל ההסכמים שחתם היזם עד לאותה נקודה עם הדיירים, ואלה יהיו חופשיים לקדם הליכים מול כל גורם שיחפצו.

ח"כ תמר זנדברג אמרה בדיון כי קיים צורך  ליצור איזון בין הרצון לפיתוח לבין הגנה על הדיירים שבמקרים רבים הם מאוכלוסיות מוחלשות. היא ביקשה לשקול להוסיף מעורבות של הרשות המקומית ולא להסתפק בהודעה על קיום אסיפה שרק תאפשר לרשות לשלוח נציג מטעמה.

ח"כ יוסי יונה טען כי יש למארגן ניגוד אינטרסים מובנה. ולכן חייב להיות מנגנון חיצוני כמו עובד קהילתי  או ליצור נאמן חיצוני אחר שיבטיח את האינטרס של הדיירים. בתגובה, אמרה ח"כ רחל עזריה כי כאשר תוכנס רשות מקומית באופן הכרחי, זה עלול לפגוע יותר ולהפר את האיזון העדין.

נציגי משרד המשפטים הבהירו כי המארגן מחויב (סעיף 3) לחשוף את מפת האינטרסים בה הוא פועל. הוא הדגיש מארגן שיפעל בניגוד לטובת הדיירים יעבור על הסעיף המחייב אותו בנאמנות לדיירים. ולפיכך הוא יימצא בהפרה חוזית ויהיה חשוף לביטול החוזה ולתביעה.

יו"ר הוועדה, ח"כ רחל עזריה, סכמה את הדיון ואמרה כי "החוק יעזור להגדיל את היצע הדירות החדשות ויעזור במאמץ להוזלת מחירי הדיור. היא הוסיפה כי הרגולציה שבנינו כאן היא מאוזנת. היא מגנה על הדיירים מחד, ומאפשרת לתהליכים של התחדשות עירונית לצאת לפועל ביעילות ותוך זמן קצר יחסית. צריך לזכור שהמטרה היא לייצר שותפות אינטרסים, לדיירים וליזמים. החוק מטפל במצב בו אין שותפות כזאת והוא יגדיל את האמון בין הצדדים, מה שיקל על העסקות לצאת לפועל ולהגיע לידי מימוש".

עו"ד ישי איציקוביץ, שותף ומנהל מחלקת עסקות והתחדשות עירונית במשרד אגמון ושות', רוזנברג הכהן ושות', אמר כי "מדובר בציון דרך בתחום ההתחדשות העירונית שעתיד להתמודד עם אחד מהחסמים קיימים בשוק. המחוקק נקט פה בצעד חריג  לצורך הגשמת התכלית, כאשר התערב בתנאי ההתקשרות ובמאפייני מסמך ההתקשרות ואף קבע כי החוק יחול גם על מסמכים והסכמים שנחתמו טרם יכנס החוק לתוקפו. יתר על כן, ובניגוד להצעת החוק המקורית, החוק קובע הסדרים גם באשר להסכמי פינוי מלאים ומפורטים שנחתמים עם היזם".

איציקוביץ' הדגיש כי "בהתערבות המחוקק בפרטים הקטנים קיימת סכנה לאי הוצאה לפועל של פרויקט על אף שלא לכך התכוון המחוקק. בפרט מדאיג סד הזמנים אשר ניתן ליזם פרוייקט פינוי-בינוי על מנת להחתים את רוב הדיירים הדרוש. חמש שנים לצורך זה כאשר מדובר במתחמים בני 300 ו-400 מתחמים, הוא פרק זמן לא ריאלי, וכולי תקווה כי לחוק לא תהיינה תוצאות שלישיות של טרפוד עסקות".

שר הבינוי והשיכון, יואב גלנט, בירך על ההחלטה: "היום עשינו עוד צעד בדרך לסיומה של תופעת המאכערים שמבטיחים הבטחות שווא לדיירים ומרוויחים על חשבונם. נסדיר את פעילותם. הצעת החוק הזו היא חלק מפעילות מקיפה שלנו להגנה על האזרח, ובראשו חוק המכר, שמגן על רוכשי הדירות, ויגיע בקרוב לקריאה שניה ושלישית".

שרת המשפטים איילת שקד הגיבה ואמרה כי "הצעת החוק מתמודדת עם תופעה זו ומעניקה כלים בידי בעלי הדירות כך שלא יולכו שולל, לצד הגנה על המארגנים, ככל שיעמדו באבני הדרך שהחוק קובע ויבצעו מלאכתם נאמנה. מלבד החשיבות הברורה שבהגנה על בעלי הדירות, הצעת החוק מסייעת להתגבר על חסמים שזוהו בתחום ההתחדשות עירונית וצפויה להקל על תהליכי התחדשות עירונית לשם הגדלת היצע הדיור, שיפור איכות חיי התושבים, ניצול יעיל יותר של משאבי הקרקע ופיתוח וחידוש תשתיות ציבוריות ושטחים פתוחים".

לקריאת הכתבה,לחץ כאן.