זה מה שקרה לשווי הדירות שנקנו שנה שעברה.

בדיקה שערך השמאי רונן וגנר עבור ynet בחנה את מחירי הדירות שנמכרו בערב ראש השנה בשנה שעברה, לעומת שווין המוערך של דירות אלו כיום. באיזו עיר חלה עלייה משמעותית במחירים ומי הרוויח 20% משווי הנכס?

הוויכוח על מחירי הדירות בישראל עלה מדרגה בשבוע שעבר, לאחר שהוחלט כי הלמ"ס תהיה הגוף הממשלתי היחיד שיפרסם נתונים בנושא . זאת לאחר שבמשרד האוצר החליטו לקדם את המהלך, שמשמעותו ביטול הנתונים שנהג לפרסם השמאי הממשלתי הראשי במשרד המשפטים. על רקע פרשה זו, ולקראת ראש השנה, החלטנו לבדוק מה היה שווי של דירות שנמכרו בערב ראש השנה תשע"ו (2015), ומה שוויין היום, ערב ראש השנה תשע"ז (2016).

בדיקה שערך עבור ynet שמאי המקרקעין והמשפטן רונן וגנר, בחנה עסקאות נדל"ן שבוצעו בערב ראש השנה הקודם, בהתאם לאזור והרחוב בו נמצא הנכס, מחיר הדירה למ"ר בנוי, מספר החדרים, שנת הבנייה והקומה. במסגרת הבדיקה אף נערכה השוואה לעסקאות של דירות בעלות נתונים דומים באותו הבניין. לצורך כך, נבדקו דירות בירושלים, חיפה, נצרת עלית, באר שבע, נתניה, יקנעם עלית, ירושלים, גני תקווה, אשקלון רחובות, חולון ותל-אביב.

על פי הממצאים, ממוצע עליית המחירים ב-12 הערים שנבדקו במהלך השנה החולפת עומד על שיעור של כ-12%. לדברי וגנר, שנת תשע"ו התאפיינה, למעשה, כשנה של עליות מחירים. בעיר אשקלון, הוא מציין, מחירי הדירות עלו בשיעור הגבוה ביותר מבין הערים שנבדקו בתקופה שנבדקה.

כך למשל, בערב ראש השנה 2015 נמכרה דירת ארבעה חדרים בשטח של 124 מ"ר באשקלון תמורת מחיר של 1.010 מיליון שקל. סכום זה משקף מחיר של כ-8,145 שקלים למ"ר. לעומת זאת, חמש עסקאות באותו הבניין שנבדק שבוצעו לפני כחודש הציגו מחיר ממוצע למ"ר בנוי שעומד על 9,930 שקלים. כלומר, לו אותה הדירה הייתה נמכרת כיום, צפוי שעבורה היו מקבלים כ-1.23 מיליון שקל – עליה של כ-22% למ"ר.

"מי שרכש את הדירה באשקלון הרוויח 220 אלף שקל בשנה, ולכל הדעות מדובר בעסקה טובה", מסביר וגנר את תוצאות הבדיקה. עסקה נוספת בעיר החוף הדרומית מראה עליית מחירים בשיעור של כ-13% עבור דירת שלושה חדרים ברחוב שי עגנון. דירה זו נמכרה תמורת סכום של 600 אלף שקל לפני שנה בערב החג. באותו המבנה נמכרה לפני כחודש דירה דומה תמורת 50 אלף שקל יותר.

*הסבר לעמוד שיעור השינוי: כאשר מחלקים את הממוצע של שנת 2016 במחיר של שנת 2015, התוצאה מבטאת את שיעור השינוי. כאשר המספר גדול מ-1 מדובר בעלייה (במחיר) והספרות שאחרי ה-1 מהוות את שיעור השינוי. לדוגמא, ברחוב עגנון 14 באשקלון תוצאת החילוק היא 1.13. לפיכך, מדובר בעלייה של 13%.

תל-אביב: עליית מחירים של כ-15%

את המקום השני בעליות המחירים במהלך השנה החולפת תופסת, איך לא, העיר תל-אביב. על פי הבדיקה, דירת מגורים עם שלושה חדרים בשטח של 75 מ"ר ברחוב פלורנטין בדרום העיר, נמכרה תמורת 2.63 מיליון שקל בערב ראש השנה הקודם. במבנה סמוך באותה חלקה נמכרה לפני כחודש דירת מגורים דומה במחיר שמשקף 40,400 שקלים למ"ר בנוי. כלומר, מסביר וגנר, אם הייתה נמכרת הדירה ברחוב פלורנטין היום – המחיר שהיה צפוי להתקבל הוא כ-3 מיליון שקל, כלומר מדובר בעלייה של כ-15%

 

 במקום הנמוך ביותר ברשימת הערים נמצאת העיר חיפה, שם דירה עם שני חדרים ששטחה 43 מ"ר ברחוב החשמל, נמכרה בערב ראש שנה שעברה תמורת סכום של 395 אלף שקל. באותו מבנה נמכרה לפני כחודש דירה דומה בסכום של 415 אלף שקל. כלומר מדובר בפער של כ-5%. לדברי וגנר, "מאחר שמדובר בהפרש של 20 אלף שקל, לא ניתן לקבוע באופן מובהק שהשינוי במחיר נובע מחלוף הזמן. ייתכן שבמקרה זה מדובר בפער מקרי הנובע ממו"מ בין הצדדים".

 

עיר הבירה ירושלים, לעומת זאת, "תופסת" מקום טוב באמצע. על פי הבדיקה, אשתקד בערב ראש השנה נמכרה דירת מגורים ששטחה 73 מ"ר בבניין ברחוב האנפה תמורת מחיר של 1.035 מיליון שקל. שנה לאחר מכן באותו הבניין, דירה בעלת מאפיינים דומים נמכרה בסכום של 1.163 מיליון שקל – כלומר בכ-130 אלף שקל יותר. לדברי גנר, מדובר בעלייה של כ-12.5%.