«

»

יוצאים מחוץ לבית: האם כדאי להשקיע בנכסים מסחריים?

בשוק נדל"ן המקומי מחירי הדירות עולים, אולם התשואה על הנכס נשחקת, מאחר שהשכירות עליו נותרת בעינה ■ השקעה בנדל"ן מסחרי מאפשרת ליהנות גם מעליית מחירים מתונה ומתשואה מקבילה על הנכס

בעולם בו הריבית אפסית, ידוע שנרקמות להן הזדמנויות מעניינות בעולם העסקים, בעזרתן יכולים בעלי עסקים וחברות להתייעל. מעבר לכדאיות ההשקעה בתחום הנדל"ן בכלל, בתקופה זו קיימת שעת כושר לרכישת נכסים מסחריים. הדבר נכון במיוחד לגבי בעלי עסקים, שעד כה נהגו לשכור את המשרד/חנות מהם פעלו.

השקעת נדל"ן טומנת בחובה שני מרכיבי תשואה מרכזיים, הראשונה היא התזרים הקבוע בגין דמי השכירות על הנכס; השנייה היא עליית ערך נכס הבסיס, אשר בעולם בו הריבית היא, כאמור, אפסית, שווי הנכס לרוב עולה. ואמנם, מאז שנת 2009 אנו עדים לעלייה מהותית בשווי הנכסים, בעיקר בנכסי המגורים, אשר הפכו למקלט עבור המשקיעים. אולם במקביל התהליך הביא לירידה מהותית בתשואת נכסי הדיור לרמה של כ- 3%.

התשואות הנמוכות בתחום המגורים מביאות רבים להשקיע באלטרנטיבה המסחרית– במבני מסחר קמעונאיים ובמשרדים. הללו נהנים מיחסי גומלין נוחים יותר עבור המשקיע. כך, למשל, אם התשואה השנתית הממוצעת לדירת מגורים היא, כאמור, כ-3% בשנה, בעבור השקעה בנכס מניב מסוג משרד או מסחר, התשואה עומדת כיום על פי 2 ויותר. שיעורים אלו הולכים גדלים ככל שההשקעה ממונפת יותר – כזו הנתמכת על ידי הלוואה מגורם מממן, וכן במצבים בהם רכישת הנכס נעשית בשלבים מקדמיים של הפרויקט, בעת התכנון והבנייה, עוד בטרם המבנה הוקם בשלמותו.

השוק המסחרי נחשב לבריא יותר, כזה הנתמך בעליית מחירים מתונה, המקבילה, פחות או יותר, לעליית מחירי השכירות. התשואה והתזרים הנגזרים מכך מאוזנים, ברורים יותר וחסינים מפני מצבי קיצון.

ביקושים בערי הלוויין

כאמור, עבור בעל עסק או חברה, האפשרות כיום לרכוש נכס על מנת לפעול ממנו הופכת לרלוונטית יותר. סביבת הריבית הנמוכה מאפשרת לרכוש נכסים באמצעות הלוואה נוחה. זאת כאלטרנטיבה לתשלום דמי שכירות, המקטינים את התזרים השוטף, כאשר הפוטנציאל של עליית ערך הנכס רק מעלה את קרנה של אופציית הרכישה.

גם בתוך קבוצת המניבים המסחריים עצמם ישנה כמובן שונות בין הנכסים. כך, למשל, השקעה בנכס מסחרי באזור תל אביב, בו היצע שטחי המסחר והמשרדים נמצא בעלייה, תניב תשואה פחותה יותר, מאשר השקעה בנכס מניב דומה בערי הלוויין שלה. השכירות הנוחה יחסית בערים אלו, לצד פתרונות התחבורה ודרכי הגישה המתקדמים, יוצרים ביקושים רבים הן מצד משקיעים והן מצד שוכרים, לנכסים שכאלו.

 

ערים עתירות אוכלוסין כדוגמת ראשון לציון, פתח תקוה, חולון ודומותיהן הופכות לאלטרנטיבות של ממש עבור בעלי מקצוע חופשיים וחברות שונות, המעדיפים למקד את המטות שלהם בסמוך לתל אביב. כך הם חוסכים בעלויות יקרות ומשדרגים את תנאי האכלוס ואת רמת הגימור, בין אם מדובר במשרדים ובין אם מדובר בחנות או נכס מסחרי אחר.

יצויין גם כי מעבר לשיקול הכלכלי הטהור ברכישת נכס, לבעלי המקצוע החופשיים ולעצמאים למיניהם ברור כי בעצם רכישתו, הם יוכלו להתאימו לפעילותם ולהפוך את השימוש בו ליעיל יותר.

לסיכום, רכישת נכס מסחרי אם לצורך השכרתו כהשקעה מניבה ואם לשם שימוש עצמי, עשויה לשמש כפתרון ליצירת תשואה עודפת בשוק בו הריבית האפסית, וכן לייעל את תנאי העבודה ואופן ניהול העסק.

 

לקריאת הכתבה, לחץ כאן.