להערכות השווי של עיריית תל אביב 
במתחם 3700 – אין אחיזה בקרקע

הערכת שווי קרקע צריכה להתחשב בעסקות דומות שנעשו בשוק, לצד התחשבות במשך הליכי תכנון ■ כל התנהלות אחרת כמוה כהתנהלות של חברת נדל"ן לא אחראית, המשווקת ומוכרת קרקעות חקלאיות ללא כיסוי, לצורך הגדלת קופתה

נדמה כי הגאות הגועשת בשווקים נותנת אותותיה גם במסדרונות עיריית תל אביב, שהתחילה במלוא המרץ לגבות היטלי השבחה עצומים, של מאות אלפי שקלים ליחידת דיור, מבעלי קרקעות בתוכנית 3700, שאושרה באחרונה בצפון־מערב העיר, באזור הגוש הגדול. הסיבה לסכום העצום הנדרש היא הדרך שבה הוועדה המקומית תל אביב צופה את העתיד – אולי בדומה להערכות ספקולטיביות שעושות חברות נדל"ן, המשווקות ומוכרות קרקעות חקלאיות.

את הדמיון להתנהלות העירייה ראינו באחרונה בקריסתה של חברת הנדל"ן אדמה. שמה של החברה נקשר באחרונה גם במתחם 3700, לאחר שפעלה לשיווק ולמכירה של קרקעות פוטנציאליות לבניית פרויקטים נדל"ניים, ובמקצוענות שאין דומה לה הצליחה למכור חלומות ורודים ולגרוף לכיסה הון רב. מדוע חלומות ורודים? היות ונדמה כי העתיד במשרדי חברה זו ואחרות היה כאן וממש, מתחת לאפנו, ומרכיב האי־ודאות נמוך מתמיד.

השיא הגיע בפגישה שערכו אנשי משרדי בחברה זו, במסווה של קונים פוטנציאלים. נציגי החברה הציעו לנו קרקע עם יחידת דיור פוטנציאלית במחיר של 1.4 מיליון שקל. למרות הניסיונות והבירורים שנעשו על ידי אנשי משרדי, לא התקבלה תשובה ברורה מהחברה, האם מחיר זה כולל את היטל ההשבחה – וזאת אף ללא הסכמים משפטיים מסודרים והסכמי שיתוף, בניגוד לחברות אחרות שפועלות במתחם.

נדמה כי אופטימיות זו הצליחה למצוא את דרכה גם לשומות הוועדה המקומית. גם זו יצאה באחרונה בשומה תמוהה, שלפיה הוערכה יחידת דיור במתחם 3700 במחיר של 1.4 מיליון שקל. בהתאם לכך דורשת העירייה מבעלי הקרקעות היטלי השבחה, שחושבו לפי 550 אלף שקל עבור כל יחידת דיור. מדובר ביותר מ-11 אלף יחידות דיור מתוכננות – כך שהעירייה ציפתה לקבל היטלי השבחה של יותר מ-6 מיליארד שקל.

מניתוח מקצועי של מרכיבי השווי השמאיים והתכנוניים בהתאם לשומת הוועדה המקומית, אנו מבינים את דרך מחשבתה של שמאית הוועדה, שמגלמת חלומות בשווי הקרקע – ומכאן הדרישה הגבוהה. העירייה העריכה קרקע ליחידת דיור בשווי של 1.4 מיליון שקל, בעוד שבמכרזי רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) האחרונים שווקו יחידות זמינות בבעלות גורם אחד או שניים במחיר של כ-1.7 מיליון שקל.

היות ותוכנית 3700 היא תוכנית מתארית הכוללת חמישה מתחמי תכנון, וכדי להוציא היתרי בנייה יש להכין תוכניות מפורטות הכוללות טבלאות איזון לכל מתחם תכנון, הרי שהיטל ההשבחה שקבעה העירייה הוא על חלומות בלבד – על יחידת דיור שאיננו יודעים עליה דבר. איננו יודעים היכן תמוקם, כמה שותפים יהיו במגרש ואיך תיראה החלקה לאחר תוכנית איחוד וחלוקה שתיעשה במקום. איש אינו מבטיח שאותה חלקה תשמש למגורים, או אולי למסחר או למשרדים, ואולי בכלל תהיה יחידת תעסוקה או יחידה מלונאית.

בחודשים האחרונים פסיקות של שמאים מכריעים מנוגדות לאלה של שמאי העירייה. האחרונים הפחיתו בעשרות אחוזים את דרישות הוועדה המקומית להיטלי השבחה – בין השאר, בעקבות ערעורים שהגיש משרדנו, המייצג בעלי קרקעות במתחם. דומה כי עיריית תל אביב פועלת כאחרון התגרנים בשוק, ומתייחסת לתוכנית המתארית שאושרה כאילו על בסיסה ניתן לבנות יחידת דיור, דירת גן או אולי פנטהאוז. הדבר אינו נכון כלל וכלל.

לפי הפרסומים בתקשורת, גם חברת אדמה שיווקה קרקע ויצרה מעמד תדמיתי כאילו הקרקע זמינה לבנייה מיידית – דבר שלא היה קיים בפועל. שמאי עיריית תל אביב לא הביא בחשבון כי מדובר באזור שעליו חלו תוכניות מראשיתה של העיר, שאיפשרו בנייה למגורים. כמו כן, תוכניות ארציות ומחוזיות סיווגו את האזור לבנייה בצפיפות גדולה הרבה יותר מהצפיפות המאושרת בתוכנית 3700. הערכת שווי קרקע, אם היא מתבצעת, צריכה להתחשב בעסקות דומות שנעשו בשוק, לצד התחשבות במשך הליכי תכנון. כל התנהלות אחרת כמוה כהתנהלות של חברת נדל"ן לא אחראית, המשווקת ומוכרת קרקעות חקלאיות ללא כיסוי, לצורך הגדלת קופתה.

*** פורסם בדה מרקר ביום 3.6.16