לקנות דירה מחברה משכנת

קניתם בית מחברה משכנת, אבל סוגיה אחת חשובה נשארה ללא פתרון: הנכס עדיין לא רשום בטאבו. מדוע נוצר מצב שכזה ומה משמעותו? מדריך.

רבים בישראל רוכשים דירות מחברה משכנת, שהמנהלת את פנקס בעלי הזכויות באופן פרטני. למעשה, יש אומרים שמדובר ב"טאבו קטן". החברה מנהלת תיקים ורישומים פנימיים ומנפיקה בהתאם לדרישה מסמך הנקרא: "אישור זכויות".

החברה המשכנת, מסיבותיה, לא מסדירה את רישום הנכסים שנמכרו על ידה בלשכת רישום המקרקעין. על פי רוב, הדבר קורה כאשר החלקה שעליה נבנו הבתים המשותפים לא עברה פרצלציה (חלוקה לתת חלקות). מהן ההשלכות של הדבר?

רכישת מקרקעין היא מהעסקאות הגדולות והחשובות בחייו של אדם, וככל הנראה גם היקרה ביותר. שעה שלכל ההוצאות הנלוות לעסקת מכר רגילה מתווספות גם הוצאות כגון אגרות עקיפות וישירות, לנוכח העובדה שהקרקע לא רשומה על שם בעלי הזכויות אלא על שמה של החברה, נוצר מצב אבסורדי שבו האזרח נמצא כצרכן שבוי בידי החברה המשכנת.

למה צרכן שבוי? החברה המשכנת מעסיקה עובדים רבים, בהם עורכי דין ופקידים, שכל תפקידם לנהל רישומים, להנפיק אישורים ולצלם תשריטים. העובדים הללו עולים כסף והצרכן צריך לשלם עבור השירותים. לכן, בכל קנייה ומכירה במרוצת השנים יאלצו הדיירים לשלם אגרות כפולות, הן לחברה המשכנת והן ללשכת רישום המקרקעין.

בפתח דבריי קראתי לחברות המשכנות "טאבו קטן". ואכן כך הדבר, החברה המשכנת מנהלת רישום כמו לשכת רישום המקרקעין: רישום של הבעלים הקיימים, רישום של הערות אזהרה, רישום מדויק של הנכס ושל הצמודים לו, כגון מחסן, חניה וכיו"ב.

אבל זה לא מספיק. היום כמעט כל אדם הרוכש דירה נאלץ לקחת משכנתה. הבנק לא יאפשר לקיחת משכנתה ללא רישום בלשכת רישום המקרקעין. על כן אמנם לא תוכלו להירשם כבעלים בלשכת רישום המקרקעין, אך תירשם לזכותכם הערת אזהרה וכך יירשם גם הבנק. הערה תחת הערה תחת הערה. נסחים עבי כרס המגיעים ל 300 עמודים ולפעמים אף יותר.

יש חוק ויש מציאות

חוק המכר (דירות) מטיל על מוכר דירה רשימה של פעולות וחיובים. בין השאר לבצע את כל הפעולות בקשר לרישום בפנקסי המקרקעין של חלוקה ואיחוד הקרקע שבה נמצאת הדירה, במועד המוקדם ביותר האפשרי. במהלך עבודתי אני נתקלת יום יום בלקוחות שאינם הבעלים הרשמיים על פי הרישומים בלשכת רישום המקרקעין ויש לטובתם רק הערת אזהרה.

בפועל, רישום ההערה מחליף למעשה רישום בעלות, אך הוא דורש מהאזרח להתעסק מול החברה המשכנת, המבצעת רישומים עצמאיים, ומול לשכת רישום המקרקעין המבצעת רישום הערות אזהרה בלבד. לא רק שמדובר בהליך מסורבל, הדורש מקצועיות וידע, אלא שמדובר בהליך המכפיל את הוצאותיו של אותו לקוח המעוניין למכור או לקנות נכס בבעלות חברה משכנת.

נוצר מצב שבו האזרח נדרש ברישום כפול ואגרות כפולות לאורך זמן ממושך ובלתי ידוע עד להשלמת הרישום. כאב ראש כבר אמרנו? חכו לרגע שבו תידרשו למחוק או לקבל משכנתה כשברקע מעורבת חברה משכנת. הכפלת הבירוקרטיה, טפסים ייעודיים, ושוב, גם הפעם רישום כפול בחברה המשכנת ובלשכת רישום המקרקעין.

מה מונע מהחברות המשכנות לבצע רישום בלשכת רישום המקרקעין? הרישום בלשכה מתבצע בכמה שלבים. הראשון בא לקבוע את גבולות החלקות והשטח על ידי הרשות המקומית. שלב זה איטי ודורש טיפול, בדיקות, מדידות ובקרה של גורמים רבים. רק לאחר סיומו ניתן לגשת לשלב הבא אחריו ולבצע רישום של הבית המשותף. ולסיום, אחרי זמן רב שהמתינו לרישומי החלקות, ניתן להגיע לשלב האחרון.

אילו היו מפרידים את השלבים ומאפשרים לבצע רישום זכויות על שם בעלי הזכויות בדירה הספציפית, היה ניתן לבצע רישום זמני של בעל הזכויות (והחובות) בדירה הספציפית, וכן רישום של המשכנתה לטובת הבנק.

בדרך זו, הבית המשותף יירשם על מגרש זמני לפי תוכנית בניין עיר, בהתאם לגבולות הקיימים בשטח. הבית המשותף יאפשר רישום דירות ורישום זכויות הרוכשים בדירות. במקביל, אנשי המקצוע ימשיכו את המדידות והחלוקה לחלקות משנה. כאשר תושלם המדידה, יותאם המגרש שעליו נרשם הבית המשותף לחלקה שתיווצר בפרצלציה.

 

לקריאת הכתבה,לחץ כאן.