«

»

מושגי נדל"ן

עולם הנדל"ן מלא במושגים ייחודים לו, ואנחנו לא אחת מוצאים את עצמנו תוהים מה המשמעות של כל אחד מהמושגים.
לכן, בחרנו להכין מילון מושגי נדל"ן:
אדמת מנהל
אדמות מנהל אלו קרקעות אשר שייכות למוסד שנקרא "מהל מקרקעי ישראל". מנהל מקרקעי ישראל זהו הגוף אשר רושם שעבודים על הקרקעות במדינת ישראל והוא הגוף המשפטי האחראי על הסדר של תשלומי חכירה. כל תשלום חכירה יש לשלם ישירות למנהל מקרקעי ישראל. חכירה היא בעצם שכירות הקרקע ממנהל מקרקעי ישראל לתקופה של 49 שנים או חכירה לתקופה של 99 שנים.
דמי מפתח
עסקת נדל"ן חד פעמית שמקורה בימי המנדט הבריטי. בעסקת דמי מפתח מקבל הרוכש תמורת סכום נמוך יחסית אחוז מסוים מהנכס, וממשיך לשלם עבורו שכירות נמוכה. הנכס נשאר בבעלותו של הרוכש למשך כל חייו.
היטל השבחה
מונח המציין את ההיטל שיש לבעל נכס במקרקעין לשלם על עליית ערכו של הנכס וזאת עקב שינוי תוכנית שאושרה ע"י הועדה המקומית לתכנון ובניה בגין הקלה או שימוש חורג ואשר הביאה לעליית הערך של הנכס. מתייחס בעיקר לצמודי קרקע ולדירות גג. ההיטל משולם לוועדה המקומית בניגוד למס שבח המשולם למס הכנסה.
הערת אזהרה
הערה הנעשית אצל רשם המקרקעין המסדירה את מעמד הקונה מול הנכס עד השלמת העברת הבעלות הסופית על הנכס
חברה משכנת
לאחר שבנייתו של בניין מסתיימת, והדיירים מתחילים לאכלס את הדירות, נחתמים בין הרוכשים לבין מנהל מקרקעי ישראל חוזי חכירה. לאחר חודשים מספר נרשם הנכס בטאבו (לשכת רשם המקרקעין) בתור בית משותף וכל דירה נרשמה על שם רוכשה – אם בחכירה ואם בבעלות. הקבלן, על פי רוב באמצעות עורכי דין מטעמו, משמש בתקופה שבין אכלוס הדירה לרישומה בטאבו כחברה משכנת.
תקופה זו אמורה להימשך חודשים קצרים בלבד, אך לא אחת התקופה מתארכת וייתכן כי הופכת לכמעט בלתי מוגבלת. במקרים אחרים ייתכן וקיימת בעיה של העדר חלוקת הקרקע לחלקות (העדר פרצלציה) ועל כן רשימתו של הנכס בפנקס הבתים המשותפים אינה אפשרית. בכל אופן, ישנם מקרים לא מעטים בהם לפרויקט מגורים או לבניין אין כלל אפשרות להירשם ברשם לשכת המקרקעין. אי לכך, מנוהלת במקום זה מערכת חלופית אשר משמשת את בעלי הדירות כמעין טאבו פרטי. למעשה, הפעולות אשר אמורות להתבצע מול הטאבו, נעשות מול ספריו של הקבלן אשר משמש כחברה משכנת.
חכירה לדורות
חכירה לדורות היא שכירות לתקופה של למעלה מעשרים וחמש שנה. ניתן לרשום זכות זו בטאבו. נפוצה מאוד אצלנו זכות החכירה לדורות של 49 שנה, אשר מתחדשת לתקופות זהות "אוטומטית". למעשה זוהי הזכות הנפוצה ביותר בישראל והיא לרוב ביטוי נרדף לבעלות מלאה. הסיבה לכך היא, שבחוק יסוד: מקרקעי ישראל, נקבע, שמקרקעי ישראל (כלומר הקרקע השייכת למדינה והיא מחזיקה בה באמצעות מנהל מקרקעי ישראל, רשות הפיתוח או קרן הקיימת לישראל) אינם למכירה. אסור להעביר עליהם בעלות מלאה ואלה הם למעלה מ- 90% מקרקעות המדינה. המדינה מחכירה אותם לתקופות ארוכות ומתחדשות כאמור.
חנייה פרטית בטאבו
מתייחס לחניה פרטית בניגוד לחניות משותפות או בהסכמה. חניה פרטית כפולה מתייחסת ל 2 קטגוריות: 1. חנייה צמודה: חניה אחת ליד השנייה ונחשבת עדיפה. 2. חניה טורית : חניה אחת אחרי השנייה.
טאבו
מונח טורקי עתיק שנשתמר והמתייחס להסדרי הרישום במקרקעין אצל רשם המקרקעין והמגדיר זכויות במקרקעין בבעלות וחכירה. מוצג לציבור באמצעות נסחים.
מס רכישה
מס הקיים בחוק מיסוי מקרקעין לפיו יהא חייב הרוכש זכות במקרקעין לשלם עבור רכישתו מס הנגזר משווי הנכס במכירה. המס הינו מדורג ומשתנה לעיתים בהתאם לאופי המחירים בשוק.
מס שבח
מס הקיים בחוק מיסוי מקרקעין והמתייחס לתמורה במכירת מקרקעין בגין השבחתה. כלומר אם מחירו של הנכס גבוה יותר מתקופת קנייתו יחייב מס שבח את מוכר הנכס לשלם 50% מהשבחת ערך הנכס. פטור קלאסי ממס שבח הפוטר את מוכר הנכס מלשלם את המס יתייחס לנכס אשר בין מכירתו הנוכחית למכירתו הקודמת התקיימה תקופה של 4 שנים.
פינוי בינוי
תוכנית יזמית באישורה של הועדה המקומית לפנות בניינים ישנים מדייריהם באישורם והסכמתם של הדיירים על מנת לבנות רבי קומות חדשים. העיר מקבלת קידמה, הדיירים מקבלים דירות חדשות והיזמים יחידות דיור נוספות המשמשות כרווח יזמי. הבעיה המרכזית בתוכנית זו הינה הלחץ הרב שהינה יוצרת על התשתיות באזור בגלל תוספת ריבוי דיירים לאזור.
פרצלציה
חלוקה מחדש של מגרש אדמה משותף לכמה בעלים, לחלקות המיועדות לבנייה.
קבוצת רכישה
התאגדות של כמה רוכשי דירות, בדרך כלל מדובר באנשים פרטיים או ביזמים, אשר התאגדו על מנת לרכוש קרקע ביחד ולבנות עליה בניין למגורים או להשקעה, וזאת על מנת להוזיל את עלות התיווך של הקבלן ועלויות נלוות נוספות.
רכוש משותף
מונח משפטי בחוק המקרקעין המתייחס לנכס במקרקעין. לכל דירה בבית משותף קיים חלק ברכוש המשותף של אותו בית משותף: מחסנים וחניות. בעסקת מכר רואים ברכוש המשותף של אותו נכס חלק אינטגראלי מהנכס .
שטח ברוטו
מונח המתייחס לשטח הדירה אותה המתווך מציג ללקוחותיו . שטח הברוטו כולל גם את הרכוש המשותף של הדירה: מחסנים וחניות. על מתווך מקצועי לברר את השטח נטו של הנכס אותו הינו מציג.
שטח נטו
שטח הנטו של דירה מתחלק ל 2 קטגוריות. 1. שטח נטו כללי – מתייחס לקו המעטפת של הדירה כולל הקירות הפנימיים וללא הרכוש המשותף 2 . שטח נטו נטו ( רצפה ) – מתייחס לשטח הרצפה ללא הקירות הפנימיים.
תוכנית בנין עיר ( תב"ע )
ובשמה המשפטי " התוכנית" הינה התוכנית שנועדה על פי חוק התכנון והבנייה , תשכ"ה – 1965 להסדיר את יעוד הקרקעות והרשאות הבנייה עליהן באזור גיאוגרפי מוגדר. התוכנית משמשת את בעלי המקרקעין לדעת את זכויותיהם על הקרקע בבואם לבקש הקלות או שימוש חורג מהוועדה המקומית..
התוכנית מחולקת לתסריט ותקנון:
תסריט: התסריט הינו מפה המודדת ומחלקת את שטח התב"ע הנתון על פי גושים וחלקות. התסריט צבוע בצבעים המגדירים את אופיים וייעודם השונה של החלקות והגושים בתחומה .
תקנון: התקנון הינו החלק המילולי והקובע המצורף לתסריט ואשר מגדיר ומפרט את ייעודם של החלקות והגושים השונים . התקנון יכול להראות את קווי הבניין המורשים אצל כל חלקה וגוש , את אחוזי הבנייה המורשים בשטח נתון ואת גובהם המאושר של הבניינים המיועדים להיבנות בשטחים הרלוונטיים.
תשואה
מונח טכני למשקיע בנדל"ן בבואו לחשב את הרווח על הנכס מהשכרתו ביחס לקנייתו. תשואה ברוטו תחשב את שכר הדירה השנתי לחלק למחיר הנכס בעת קנייתו.
תמ"א 38
תוכנית מתאר ארצית לחיזוק יסודות בניינים ישנים כנגד רעידות אדמה בעידודה של המדינה ובפיקוח העירייה. התוכנית מאפשרת הקלות רבות לדיירי הבניין וליזמים. הדיירים מרוויחים בנין חדש ומשופר עם תוספת של שטחים, מרפסות וחניות. היזם מקבל זכויות בניה על הגג לעוד יחידות דיור אותן יוכל למכור ולממש רווח יזמי.