«

»

נווה שאנן: משקיעים בחצר האחורית

משהו קורה סמוך לתחנה המרכזית של תל אביב, וזה לא רק זנות, סמים ודיכאון.

בלב רחוב איילת השחר שבשכונת נווה שאנן ניצב בניין חדש ויפה. מרפסותיו טובלות בירק, מחלונותיו נשקפים חדרי מגורים חמימים ובמפלס הקרקע פועלת חנות בוטיק לאביזרי תינוקות. בניין כזה היה משתלב באופן טבעי ביותר ברוב חלקיה של תל אביב שממערב לנתיבי איילון, אך בנווה שאנן הוא בולט למרחוק. פחות מ־200 מטרים משם, ברחובות פיין וארלינגר, עדיין מתנהלת תעשיית מין משגשגת במבנים המשמשים חדרי עיסוי ותאי צפייה. השכנים כוללים גם נרקומנים.

ואולם, בחלקה הצפון־מזרחי של השכונה, הכולל גם את הרחובות מירון, עין הקורא, יסוד המעלה, אייגר וראש פינה – שם נולד וגדל חנוך לוין – אפשר כבר לחוש בשינוי. האזור מבעבע מהתרחשויות נדל"ניות. כמעט בכל נקודה אפשר להבחין באתר בנייה פעיל או בשלט המודיע על תחילתן של עבודות בנייה בקרוב.

על פי נתונים של עיריית תל אביב, כ־35 פרויקטים חדשים קיבלו היתרי בנייה בשכונה מאז 2011. תנופת הבנייה מלווה גם בעליית מחירים חדה. ב־2009 דירות שלושה חדרים ישנות בשטח של כ־60 מ"ר, נכס אופייני לאזור, נמכרו בכ־600 אלף שקל. ב־2012 מחירן עלה ל־850־900 אלף שקל, ואילו כיום הוא טיפס לכ־1.4 מיליון שקל.

עיקר פעילות הבנייה החדשה בשכונה מבוצעת באמצעות קבוצות רכישה, ולא על ידי קבלנים, מה שמקשה על הערכת עלות הדירות הסופית. מבלי להיכנס לרמת האמינות של החברות השונות, הרי שהפרשות האחרונות בתחום המחישו עד כמה זהיר צריך להיות מי שבוחר לקחת חלק בקבוצות אלה, כשמחיר ה"רכישה" המוצג בפני הקונה עם הצטרפותו לקבוצה מאמיר לא פעם תוך כדי פעילותה. עם זאת ניתן לומר כי מחירה של דירת שני חדרים חדשה בשכונה הוא 1.6־1.7 מיליון שקל, ומחירה של דירת שלושה חדרים חדשה מתחיל ב־1.8 מיליון שקל.

ברחובות שבהם מורגשת תנופת הבנייה, המרחק בין שדרות הר ציון לשדרות רוטשילד נראה קטן מאוד. עם זאת, ההתחדשות אינה מאפיינת את כל השכונה ומתרחשת בשני מתחמים מרכזיים. המתחם הראשון ממוקם מערבית לשדרות הר ציון, ומהווה המשך ישיר של שכונת פלונטין. מזה כמה שנים שהביקוש הגדול למגורים בפלורנטין בקרב צעירים מזיז את גבול השכונה מזרחה. זו הסיבה שרחוב העלייה, המסומן במפות העירייה כגבול "הרשמי" בין פלורנטין ונווה שאנן, כבר לא מפריד בין השכונות. כיום גם רחוב צ'לנוב נחשב פאתי פלורנטין, ובסופו של דבר צפוי כל השטח שממערב לשדרות הר ציון לעבור תהליך של "פלורנטיניזציה".

את חלקה הגדול וה"קשה" יותר של השכונה, זה שממזרח לשדרות הר ציון, ניתן לחלק לשלושה מתחמים. הדרומי שבהם, בין דרך שלמה (סלמה) ולוינסקי, לא התאושש עדיין ממכת המוות שהנחיתה על השכונה התחנה המרכזית החדשה הניצבת בלבו, ואינו מתאפיין בהליכי התחדשות כלשהם; הצפון־מערבי תחום על ידי גינת לוינסקי מדרום ורחוב בני ברק ממזרח, סובל קשות מקרבתו לתחנה המרכזית הישנה, ומהווה מוקד פשיעה זנות וסמים, גם אם פחות מבעבר; ואילו חלקה הצפון־מזרחי של השכונה הוא זה שחווה פריחה והתחדשות.

"תולדותיה של נווה שאנן רצופים משא ומתן בלתי פוסק בין חלומות ותוכניות לבין המציאות הממשית", כתב ד"ר עמרי יבין בספרו "תל אביב של חנוך לוין", שם הצביע על ההקבלה שבין אופי השכונה לבין אופי עליותיהם של רבים ממחזותיו של לוין. "נדמה שהתופעה של חלומות מתנפצים מאפיינת את השכונה לא רק ברמת הכלל אלא גם ברמת הפרט, ואכזבה ושברון לב הם מנת חלקם של רבים מאנשי המקום מאז ועד היום", הוסיף.

מאז הוקמה השכונה ב־1921 על ידי התאגדות של קבוצת בעלי מלאכה ומקצועות חופשיים שהחליטה לעזוב את יפו, ניחתו המכות בזו אחר זו. "תוכנית המנורה" לפיתוח השכונה, של האדריכל יוסף טישלר, מעולם לא התממשה במלואה. זמן לא רב לאחר הקמתה כבר התפרקה הקבוצה המייסדת, שרבים מחבריה עזבו את השכונה, מפנים את בתיה לאוכלוסיית עולים חלשה. בשנות ה־30 נפתחה בצמוד לשכונה תחנת האוטובוסים המרכזית של תל אביב שריכזה סביבה לאורך עשורים מגוון של פעילויות מפוקפקות, שלא היו אלא קדימון למה שהתחולל עם פתיחתה של התחנה המרכזית החדשה של תל אביב, המהווה פצע פעור בלב השכונה עד היום.

בעשורים האחרונים, ובפרט מאז פתיחת התחנה החדשה, חלו שינויים דמוגרפיים עצומים בשכונה, כשאת הישראלים מחליפים זרים. על פי נתוני עיריית תל אביב, מתוך 46 אלף הזרים שגרו בעיר בסוף 2015, כ־70%, כלומר כ־30 אלף איש, מתגוררים בשכונות נווה שאנן ושפירא. זאת לצד כ־4,600 ישראלים. ואולם, בעירייה מצביעים על כך שלראשונה מזה זמן רב יש שינוי במגמה. "ההגירה של אוכלוסיית הזרים לנווה שאנן נעצרה ומתחילה זליגה החוצה – כך לפי הדיווחים של אנשי השטח שלנו", אומרת חדווה פיניש, סגנית מנהלת לתכנון אסטרטגי בעיריית תל אביב. "כנראה שעליית המחירים ויוקר המחיה משפיעים בסופו של דבר גם עליהם".

לדברי פיניש, העירייה פועלת כדי לחזק את האזור לאחר שנים ארוכות של הזנחה. "דרום העיר, כולל שכונת נווה שאנן, עלו על שולחן העבודה העירוני. אנחנו משקיעים המון במרחב הציבורי ובהקמת עוגנים שיחזקו את השכונה". היא מציינת את הקמת המרכז הקהילתי החדש ברחוב הגר"א, הקמת מתחם גני ילדים חדש בגינת לוינסקי, הוספת נקודת משטרה בתחנה המרכזית הישנה וקידום הקמתם של כיכר ציבורית ומבני ציבור ותרבות. מדי שנה מתקיימים בשכונה "פסטיבל המנורה" וכן פעילויות "לילה לבן".

משקיעים מעודכנים לא המתינו לעירייה, והחלו לפעול בשכונה כבר בסוף העשור הקודם – מי באמצעות רכישת דירה ישנה שניתן להשכיר לזרים בתשואה גבוהה מהמקובל, ומי באמצעות השתתפות בקבוצת רכישה. גם כיום ממשיכות העסקות בשכונה להיחתם.

לדברי עו"ד דודו ג'והן, שליווה שתי עסקות כאלה בשנה האחרונה, מגרשים בני כחצי דונם שעליהם בית בן קומה או שתיים להריסה נמכרים תמורת 14־17 מיליון שקל. "אלה מגרשים קטנים שמחייבים פתרונות חנייה מורכבים. יש מספר רב של פרויקטים כאלה שיוצאים לדרך ויהיו מוכנים בתוך שלוש־ארבע שנים. להערכתי הם ישנו את פני השכונה. זה נהפך להיות האזור החם הבא של תל אביב. המחירים בשכונה שפויים עדיין ונמוכים יותר מבפלורנטין, למרות שכבר אינם נמוכים כפי שהיו לפני כמה שנים. אחת הסיבות לעליית המחירים היא המחסור בקרקעות לבנייה חדשה בתל אביב".

"בשכונה יש עדיין הרבה זרים, אך הקרבה שלה לפלורנטין יוצרת ביקוש גבוה", אומרת שירלי ורנר, זכיינית רשת התיווך רימקס בתל אביב. "גם הביקוש מצד משקיעים גבוה, אך עליהם לשים לב כי קהל היעד להשכרה הוא מצומצם. מלבד הזרים, ניתן להשכיר את הנכסים לסטודנטים, לצעירים ולרווקים. משפחות עדיין לא באות לגור כאן".

קבוצה נוספת שסימנה את השכונה כיעד למגורים הם אנשי הקהילה הגאה, שעוברים להתגורר בפרויקטים החדשים בה. לאחרונה שווק במלואו לחברי הקהילה פרויקט נדל"ן ראשון בן 24 דירות ברחוב הגדוד העברי, באמצעות מבצע משותף לאגודת הלהט"ב וחברת Ewave נדל"ן, הפועלת בשכונה.

 

לקריאת הכתבה,לחץ כאן.