צפי מחירי הנדל"ן בתל אביב לשנת 2014, כאשר שכונות מזרח ודרום תל אביב הן הפוטנציאל לעליות ערך

גם השנה יפו נותרה המניה הבטוחה של מי שמחפש עליות ערך, בעוד שבמרבית שכונות מרכז וצפון העיר בקושי הורגשה תזוזה ברמות המחירים – הגבוהות ממילא ■ התפתחויות מעניינות נרשמו גם בכפר שלם, קרית שלום ונווה שרת.

לאחר שב–2013 עיקר מרכז הכובד של ההתרחשות הנדל"נית התל אביבית עבר לדרום, נראה כי השנה צפויה המגמה להימשך.
ככלל, שכונות אלה שמרו לאורך השנה החולפת על רמת מחירים זהה כמעט לזו של השנה שעברה.
טווח המחיר באזורים אלה נותר 30–35 אלף שקל למ"ר בנוי לדירות ישנות ללא חנייה ומעלית, וכ–35–40 אלף שקל למ"ר בנוי בדירות חדשות.
דירות שני חדרים של כ–50 מ"ר יתומחרו במרכז העיר ב–1.4–1.6 מיליון שקל. מחיר דירות שלושה חדרים של 65 מ"ר ינוע מכ–2 מיליון לדירה לא משופצת ועד 2.5 מיליון לדירה מעוצבת, ואילו מחיר דירות ארבעה חדרים בשטח של 100–120 מ"ר יהיה 3–3.5 מיליון שקל. כל זאת, כשמיקום מערבה מדיזנגוף מעלה את את שווי הנכס בעד 20%, בהתאם לקרבה לים. ברחובות קטנים וממותגים, כמו מוצקין ופראג, או ברחובות שסביב כיכר המדינה, נעים המחירים סביב 50–60 אלף שקל למ"ר במקרים של דירות משופצות.

אף שברמות המחיר לא צפוי שינוי משמעותי, השנה לראשונה צפויה תוכנית תמ"א 38 להביא לגידול מסוים בהיצע הדירות של השכונות הוותיקות – ובפרט בצפון הישן, שבו מקודמת כמות גדולה של פרויקטים יחסית לשנים שעברו. דירה חדשה של כ–70 מ"ר במתחם בזל תתומחר ב–2–2.7 מיליון שקל.
בעוד שהצפון הישן ומרכז העיר הגיעו למיצוי מסוים מבחינת רמות המחיר בהם, נמשכת התסיסה בחלקים הדרום־מערביים של לב העיר – בעיקר ברחובות שבין הרצל לשוק הכרמל, כשרחובות כמו גרוזנברג ומוהליבר רושמים עליות מחירים של כ–10%. דירות ישנות בשטח של 50 מ"ר של שניים־שניים וחצי חדרים יתומחרו כיום בטווח של 1.8–2 מיליון שקל, ודירות חדשות בשטח של 100 מ"ר נמכרות ב–3–3.5 מיליון שקל. במרחק של כמה עשרות מטרים משם, בפרויקטים דומים ברחובות בלפור ונחלת בנימין, יעלו אותן הדירות 5–12 מיליון שקל.
בשכונת מגדלי היוקרה פארק צמרת סימנה השנה החולפת פרשת דרכים, כשבממוצע שמרה השכונה לאורך השנה על יציבות מחירים, בטווח של 32–40 אלף שקל למ"ר – לא כולל נכסים ייחודיים בקומות גבוהות. אף שבחלק מהמגדלים, כמו NAM ו–W, המחירים עדיין בקו עלייה, מגדלים אחרים מראים יציבות, ובמגדלי YOO, שבעבר מותגו כיוקרתיים בשכונה, ניתן אף לראות דעיכה מסוימת. השנה צפויים להתאכלס שלושה בניינים נוספים בשכונה וייתכן כי לגידול בהיצע השפעה על בלימת המחיר.

כמו ב–2013, גם השנה שכונות מזרח ודרום תל אביב, ומעל לכולן יפו, והם עדיין האזורים התוססים יותר מבחינה נדל"נית.
הם מציעים דיור זול יחסית למעוניינים בדירה למגורים, לצד פוטנציאל משמעותי לעליית ערך עבור המחפשים להשקיע.
מלבד אזור שוק הפשפשים, שכבר כמה שנים נמצא ברמת מחירים המזכירה את זו של השכונות הוותיקות בעיר, כמעט כל יתר השכונות היפואיות עלו השנה ב–10%–15%.
יפו ד' שעל גבול בת ים ממשיכה במגמת העלייה, וכיום נמכרות בה דירות שיכון של כ–60 מ"ר תמורת 750–850 אלף שקל, כשרק לפני שנתיים־שלוש עוד אפשר היה לרכוש בה דירות כאלה בכחצי מיליון שקל.
ביפו ג', שקרובה יותר לים, המחירים גבוהים במעט, ודירות דומות נמכרות ב–800–950 אלף שקל.
רמת המחירים עולה ככל שמתקדמים צפונה בשדרות ירושלים, ובשכונת צהלון שבמרכז יפו עולות כיום דירות שלושה חדרים יד שנייה 1.5–1.7 מיליון שקל.
בשכונת עג'מי, שבה יש מספר גדל והולך של פרויקטים שנבנים, נמכרות דירות 90 מ"ר חדשות ב–2.3–2.4 מיליון שקל – כ–25 אלף שקל למ"ר.
נוף לים עשוי להביא את רמת המחיר ל–40 ואף 50 אלף שקל למ"ר. באזור שוק הפשפשים נותרה השנה רמת המחיר סביב 30–35 אלף שקל למ"ר בדירות יד שנייה.

השכונה שבה קיים היצע הבנייה החדשה הגדול ביותר בתל אביב כיום היא פלורנטין, שבה צפויות להתאכלס מאות יחידות דיור השנה, מתוך קרוב ל–2,000 שצפויות להצטרף לשכונה בשנים הקרובות בסך הכל. הבנייה החדשה מייצרת כמעט אך ורק דירות קטנות, ועל רמת הביקוש תעיד העובדה שלמרות ההיצע הרב, דירות שני חדרים בשטח של 50–55 מ"ר נמכרות תמורת 1.3–1.4 מיליון שקל – ללא שינוי של ממש לעומת 2013. הביקוש אף עשוי לגדול במהלך השנה עם כניסת הטבת איפוס המע"מ לתוקף. מגמת התרחבות אזורי הביקוש של השכונה מזרחה, לתוך נווה שאנן, נמשכה גם השנה. בפרויקטים ברחוב צ'לנוב ניתן לרכוש דירות חדשות במחירים המשקפים שווי של כ–20 אלף שקל למ"ר.

למרות מיתוגה השלילי בעשורים האחרונים, קרית שלום מראה באחרונה סימנים לכך שתנועת זוגות צעירים חלה לעברה, אבל הדבר עדיין אינו מתבטא בעליות מחירים משמעותיות. כיום ניתן לרכוש בשכונה דירות גן וגג ותיקות תמורת 1.2–1.4 מיליון שקל במקרה של דירה הזקוקה לשיפוץ, ועד 1.8 מיליון אם מדובר בדירה מורחבת ומשופצת. מחיר דירות שיכון בדרום השכונה, בסמוך לדרך בן צבי, הוא 850 אלף עד מיליון שקל.

בדרום־מזרח העיר, באזור נווה אליעזר וכפר שלם, מחירן של דירות ארבעה חדרים בנות כ–15 שנה הוא 1.5–1.6 מיליון שקל, ואילו מחיר דירות שיכון של 50–60 מ"ר נע בין 800 אלף למיליון שקל. בשכונה תיתכן עליית מחירים עם השלמת חיבורו של פארק דרום לפארק אריאל שרון, הצפוי להיות הגדול במטרופולין תל אביב.
באזור רחוב לה גוארדיה בשכונת יד אליהו עולות דירות שיכון של כ–60 מ"ר 1.3–1.4 מיליון שקל – מחיר המשקף עליית מחירים של כ–10% בשכונה בשנה החולפת.

את ההתפתחויות הנדל"ניות המעניינות ביותר בחלקה הצפוני של העיר מספקות השכונות הצפון־מזרחיות, שלראשונה מזה שנים רבות מציעות היצע דירות חדשות נרחב בהרבה. יותר מ–700 דירות כאלה נבנות כיום בשכונת המשתלה, וכ–1,000 נוספות נבנות בשלושה פרויקטים של פינוי־בינוי בשכונת נוה שרת.
ככלל, ההיצע הרחב מסייע למתן את עליות המחירים שאיפיינו אזור זה בשנים האחרונות, ובייחוד אמורים הדברים לגבי שוק דירות היד השנייה, שבו נחלש משמעותית כוח המיקוח של המוכרים, וניתן להבחין בירידות מחירים קלות. בשכונת המשתלה ירד השנה מחיר דירות הארבעה חדרים מיד שנייה מטווח מחיר של 2.5–2.7 מיליון שקל לטווח שנע סביב 2.4 מיליון שקל (ירידה של 4%–12%). זאת בעוד שמחיר דירת ארבעה חדרים חדשה באחד הפרויקטים ינוע בין 2.5 ל–2.8 מיליון שקל.

בנוה שרת, שבניגוד למשתלה מותגה כשכונת מצוקה בעבר, משפיע ההיצע הרב של בנייה חדשה באופן שונה. השקעה מסיבית מצד העירייה בתשתיות, ביחד עם כניסת אוכלוסייה חזקה בהיקף גבוה, יוצרות עליית ערכים בכל השכונה. דירות ארבעה חדרים חדשות נמכרות בה תמורת החל מ–2 מיליון שקל, ומחירן עשוי אף להגיע ל–2.4–2.5 מיליון בקומות גבוהות. בשוק היד השנייה נמכרות דירות ארבעה חדרים ב–1.5–1.7 מיליון שקל, ודירות שלושה חדרים בבנייני שיכון נמכרות תמורת 1.2–1.4 מיליון שקל.

להיצע הרב באזור יש השפעה ממתנת גם על השכונות הסמוכות. בתל ברוך צפון רמת המחירים זהה לזו של השנה שעברה, ומחירי דירות ארבעה חדרים יד שנייה נעים בטווח של 2.4–2.7 מיליון שקל, ומחירי דירות חמישה חדרים בטווח של 3–3.4 מיליון שקל.
בהדר יוסף, שבה המחירים עממיים יותר, נמכרות דירות ארבעה חדרים חדשות בטווח של 2.2–2.3 מיליון שקל, ודירות ארבעה חדרים יד שנייה ב–1.8–2.1 מיליון שקל – טווח המשקף אף הוא התייצבות מחירים. דירות שלושה חדרים ישנות ניתן לרכוש בשכונה ב–1.6–1.7 מיליון שקל.
רמת מחירים דומה למדי מציגה גם שכונת נאות אפקה ב', שבה יש היצע דומה של דירות יד שנייה.
בגזרת צמודי הקרקע רשם אזור זה עלייה קלה בכמה מהשכונות, ושמר על יציבות באחרות.
ברמת החייל מדובר רמת המחירים היא כ–11 אלף שקל למ"ר, ושם עשוי מגרש ריק בן כ–350 מ"ר להימכר תמורת 3.7–4 מיליון שקל. במידה שמגרש זה בנוי המחיר הוא 5 מיליון שקל עבור קוטג' המצריך שיפוץ, ועד כ–7 מיליון שקל אם מדובר בקוטג' חדש.
בשכונת תל ברוך דרום יימכר חצי דונם עם בית להריסה בכ–7 מיליון שקל (עלייה של 5%–10%).
באפקה – השכונה היקרה באזור – ינוע תג המחיר למגרש של 700 מ"ר בין 10 ל–12 מיליון שקל.
אזור נוסף שבו עדיין יש בנייה חדשה הוא שכונות עבר הירקון שממערב לנמיר – האזור הכולל את אזורי חן, רמת אביב החדשה והגוש הגדול שעודנו נבנה.
ברמת אביב החדשה שמרו המחירים על יציבות בשנה האחרונה עם נטייה קלה מעלה, והם נעים כעת סביב 2.5 מיליון שקל עבור דירת ארבעה חדרים סטנדרטית, ו–3–3.3 מיליון שקל לדירת חמישה חדרים.
רמת מחירים דומה נרשמה גם בגוש הגדול. דירות גדולות בנות 150 מ"ר ומעלה בקומות גבוהות עם תצפית לים, נמכרות בשכונה ברמת מחיר שונה לחלוטין, של 5–10 מיליון שקל.
בתווך, בחלק המרכזי של שכונות עבר הירקון הוותיקות יותר, ובהן רמת אביב א', מעוז אביבים ורמת אביב ג', נרשמה שנה של עליות מחירים יציבות של 5%–10%, וכיום נע מחיר של דירת ארבעה חדרים במעוז אביבים בטווח של 2.7–2.9 מיליון שקל.

* המידע נלקח מאתר דה – מרקר מכתבה שפורסמה ביום 14.5.14