«

»

רגע לפני המלחמה שהכריז עליהם כחלון: זה מה שהרוויחו המשקיעים בשוק הדירות

אלה המקומות שהגיעו לתשואה כוללת של יותר מ-20% ב-2016 ■ ערי הפריפריה מדורגות בראש בטבלת התשואות משכירות

אזור יפו ודרום תל אביב הגיע למקום הראשון בתשואה השנתית כוללת על דירות 2 חדרים — כמעט 22% — למי שרכש דירה בסוף 2015. אין עדות טובה מזו לטלטלות ולהפתעות בשוק הדירות להשקעה. 2016 היתה שנה דרמטית, בעיקר נוכח המלחמה הממשלתית במשקיעים. טבלת האזורים שהגיעו לצמרת ההשקעות של השנה החולפת, לפי מדד TheMarker–yad2, מעידה עד כמה הענף הזה מצריך התמקצעות מצד המשתתפים בו.

למעט שכונה אחת שכיכבה גם בטבלה של 2015, רשימת האזורים הכדאיים להשקעה השתנתה לחלוטין. ברקע עומד חוק ריבוי נכסים (חוק הדירה השלישית), שהעביר את שוק הנדל"ן להשקעות מהפכים לא מעטים בחודשים האחרונים. לכן, כיום קשה ליצור נוסחה אחידה לגבי הסיכון והכדאיות שטומן השוק למשקיעים.

הנתונים שפירסם השבוע הכלכלן הראשי באוצר לאוקטובר־נובמבר 2016 בתחום הדיור, מראים היטב את חששות המשקיעים באותה תקופה מקידום החוק — שהפחיתו מאוד את רכישת הדירות שלהם. המגמה הזאת התחילה כבר במחצית השנייה של 2016, אז העלה שר האוצר, משה כחלון, את מס הרכישה ב–60%. כתוצאה מכך, שיעור המשקיעים ירד אל מתחת ל–20% מכלל הרכישות מאז אמצע 2015.

חוק ריבוי נכסים, שאושר באחרונה בכנסת, מטיל מס על בעלי שלוש דירות ויותר בשיעור של 1% על כל אחת מדירותיהם, החל מהדירה השלישית, ועד לסכום מרבי של 1,500 שקל בחודש לכל דירה. בעלי הדירות יוכלו לבחור את הדירות שברצונם למסות. כלומר, אם ברשותם דירות השוות 2 מיליון שקל, 1.8 מיליון שקל ו–1.1 מיליון שקל, סביר להניח שיבחרו למסות את הדירה הזולה מביניהן, שתחייב אותם בתשלום שנתי של 11 אלף שקל.

באופן עקרוני, ככל שמחיר הדירה השלישית עולה עד למחיר של 1.8 מיליון שקל והתשואה יורדת — מס ריבוי נכסים יפגע יותר במשקיע, בכל הקשור לתשואה השוטפת שלו המתקבלת מדמי שכירות (בלי להתחשב בתשואה שמתקבלת כתוצאה מעליית שווי הדירה). משקיע שהדירה השלישית שלו שווה יותר מ–1.8 מיליון שקל ייפגע באופן יחסי פחות, שכן המס יהיה פחות מ–1% משווי הדירה.

הסייגים בחוק ריבוי נכסים ריככו את המכה למשקיעים

עד לאחרונה היה נראה כי החוק עתיד לפגוע במשקיעים מרובי הדירות, או לפחות לעודד אותם להוציא דירות לשוק ולמכור אותן. הדבר מתבטא בסקירות של הכלכלן הראשי באוצר, שלפיהן בחודשים האחרונים משקיעים מוכרים יותר דירות מאשר רוכשים. ואולם לחוק נוספו בהדרגה סייגים שריככו מאוד את המכה על המשקיעים. לפי הסייג הראשון, מי שברשותו דירות הזולות מ–1.15 מיליון שקל יהיה פטור מתשלום המס. הוא אף יקבל מענק בסך 15 אלף שקל או מחצית ממס השבח (הנמוך מביניהם). המענק מותנה בכך שהמשקיע לא ירכוש דירה עד לסוף 2020, אלא אם ימכור את כל הדירות שלו וירכוש דירה אחת.

לפי הסייג השני, בעלי דירות יקרות יותר, שלהם שלוש דירות ויותר, ייהנו ממענק בסך מס שבח או 85 אלף שקל (הנמוך מביניהם). המענק מוצע למשקיעים מרובי נכסים שימכרו דירות בתשעת החודשים הראשונים של 2017, בתנאי שאינם מוכרים את הדירות למשקיעים אחרים (כלומר רק אם הם מוכרים לחסרי דיור או למשפרי דיור). המענק יינתן על מכירת לא יותר משלוש דירות.

שני הסייגים האלה פוטרים ככל הנראה את המשקיעים שבבעלותם דירות קטנות בפריפריה, משום שברוב מוחלט של המקרים שוויין אינו מגיע ל–1.15 מיליון שקל. גם משקיעים בעלי דירות 2 ו–3 חדרים ישנות בחלק ניכר מערי המרכז לא ייפגעו מהחוק בחלק מהמקרים. במקרים שבהם שווי הדירות הוא יותר מ–1.15 מיליון שקל, ייתכן מאוד כי יימצאו משקיעים שישמחו למכור דירות בתמורה למענק הכספי.

בנוסף, באוצר גיבשו רשימה של קרנות גמל, שבהן יוכלו משקיעים להשקיע את הכספים שיקבלו בעבור הדירות שימכרו, כתחליף לתשואות שמהם נהנו בתקופה שבה החזיקו בדירות. אמנם ייתכן כי קופות הגמל האלה לא ידביקו את התשואות מרכישת הדירות, אבל כך או כך חלק ניכר מהמשקיעים מרובי הדירות לא ייפגעו — וחלקם אף ייצאו נשכרים — אם יתכננו את צעדיהם בקפידה.

הנוסחה המתיימרת לאמוד את שווי הדירות היא בעיה נוספת בחוק. לנוסחה הזאת היו שתי גרסאות, ואף אחת מהן לא הצליחה להגיע לקירוב סביר לשווי הדירות. המשקיעים יצטרכו לנסות להכניס את הדירות שלהם לנוסחה, כדי להבין טוב יותר אם ובכמה מס יחויבו. ברוב המוחלט של המקרים המס לא יהיה 1% מהשווי האמיתי של הדירות.

לפיכך, יש אפשרות שאחרי החודשים המטלטלים האחרונים, מספר הרכישות מצד המשקיעים יעלה בהדרגה, ובמקביל הם ימכרו פחות דירות — בעיקר באזורי הפריפריה. לעומת זאת, הטבות המס יכולות להמריץ מכירות באזור מרכז. כמו כן, יש להביא בחשבון את תחושת חוסר האמון והאי־ודאות של המשקיעים כלפי הממשלה, שנוצרו לאחר הרבה טלטלות ושינויים שהם עברו באחרונה. כשמוסיפים לכך את החשש של המשקיעים מעוד צעדים ממשלתיים — עשוי להיווצר מצב שבו רבים יישארו בעמדת המתנה.

קשה להיות משקיע נדל"ן

רק שכונה אחת שהופיעה בצמרת התשואות ב–2015 הופיעה גם ב–2016 — מה שמעיד על האתגר הגדול שטמון כיום בהשקעות הנדל"ן. השקעות אלה נהפכו למורכבות ולמסובכות יותר, ולא רק עקב מלכודות המיסוי. גם איכויות ההשקעה משתנות במהירות רבה, ודורשות ממשקיעים מקצועיות רבה מאשר בעבר. שיקולים כמו הסיכוי לרכוש דירות המשתתפות בפרויקטים של התחדשות עירונית, נהפכו לחלק חשוב מתהליך קבלת ההחלטות אצל משקיעים, במיוחד באזורי הביקוש.

חלק ניכר מהמקומות שנכללים במדד שלנו נשאו תשואה גולמית כוללת דו־ספרתית. המשמעות היא שהתשואה מעלייה בשכר הדירה ועלייה בשווי הנכס, לא כולל הוצאות ואחזקה של הנכסים — היתה גבוהה.

בשנים האחרונות חלה ירידה גדולה מאוד בתשואות השוטפות בגין השכרת הדירה, עקב עליית מחירי הדירות, שהיתה גבוהה בהרבה מעליית דמי השכירות. שיאנית התשואות השוטפות ל–2016 היא שדרות. דירת 3 חדרים בעיר נושאת תשואה שנתית של 6.4%. לפני שנים ספורות, דירות כאלה הניבו תשואות שהתקרבו יותר ל–10%, ואף חצו את הרף הזה. מחיר ממוצע של דירת 3 חדרים בשדרות הגיע בסוף 2016 ל–389 אלף שקל בלבד — מה שהפך את העיר הדרומית לזולה ביותר מכל ערי המדגם שלנו. למקום השני מבחינת התשואה משכירות הגיעה נתיבות השכנה, עם תשואה של 5.6% על דירות 3 חדרים. הסיבה להפרש הניכר בין השכנות היא בעיקר הפרשי המחירים: בנתיבות מחיר ממוצע של דירת 3 חדרים הוא ל–456 אלף שקל. בשתי הערים אין כמעט דירות 2 חדרים.

טבריה שומרת על דירוג גבוה

טבריה, שלפני שנתיים דורגה בראש טבלת התשואות שלנו, נשארת עם שיעור תשואה שוטפת גבוה של 5.5%. מחיר ממוצע של דירת 2 חדרים בעיר הוא 414 אלף שקל, והיא במקום השלישי. ואילו עכו (מחיר ממוצע של דירת שני 2 חדרים הוא 510 אלף שקל) נמצאת במקום הרביעי עם תשואה משכירות של 5.2% על דירות 2 חדרים. עפולה (456 אלף שקל) במקום החמישי עם תשואה שנתית שוטפת של 5.1%.

באזור הדרומי של אשקלון, שכולל את סביבת שכונות בן גוריון, ז'בוטינסקי, שקמים, ואזור בית החולים ברזילי, התשואה משכירות מגיעה אף היא ל–5.1%. אזור זה, שהדירות בנות 2 חדרים שבו היו ב–2015 שיאניות התשואה הכוללת שלנו (22.7%) היה סיפור הצלחה גם ב–2016. מי שרכש דירה קטנה בדצמבר 2015, נהנה מתשואה כוללת ממוצעת של 21.7%, בעיקר בזכות עליית מחיר שנתית של 16.6%, שהקנתה לו את המקום השני בטבלה. מחיר ממוצע של דירת 2 חדרים באזור בסוף 2016 נאמד ב–453 אלף שקל.

ואולם למקום הראשון, באופן מפתיע, הגיע אזור דרום תל אביב ויפו. באזור נרשמה עליית השווי הגדולה ביותר במדגם שלנו — 18%, בעוד התשואה משכירות הגיעה ל–3.8%. התשואה שהשוטפת אולי אינה מרשימה יחסית לשיאניות שפורטו מקודם, אבל יחסית לתשואה המקובלת בתל אביב — כ–3% — מדובר בתשואה מכובדת. הדבר המפתיע במיוחד הוא עליית המחיר. המחיר הממוצע לדירת 2 חדרים ביפו ובדרום תל אביב נאמד ב–1.3 מיליון שקל.

גם אשדוד הגיעה לשיעור תשואה כולל שחצה את 20%: מי שרכש דירת 2 חדרים בדצמבר 2015, זכה לתשואה ממוצעת של 4.4% ולעליית שווי של 16.7%, וביחד ל–21.1%. מחירי דירות במרכז אשדוד אינם זולים — 819 אלף שקל.

למקום הרביעי בדירוג הגיעה שכונה מוכרת — קרית משה מרחובות — שאף היא כיכבה בלא מעט סיכומים שנתיים שלנו, בגין התשואות הגבוהות שהיא מניבה למשקיעיה. מי שרכש דירת 2 חדרים בשכונה בסוף 2015, נהנה מעליית מחיר של 15.7% למחיר ממוצע של 823 אלף שקל, ומתשואה שוטפת של 4%.

לקריאת הכתבה,לחץ כאן.