רכבת הרים: מחירי הדירות – מאז ועד היום

סקירה של יו"ר לשכת השמאים, אוהד דנוס, מגלה מה היו מחירי הדירות בישראל מקום המדינה ועד היום.
מחירי הדירות ממשיכים לעלות בקצב מואץ – זה לא סוד. על פי הסקירה האחרונה של השמאי הממשלתי הראשי במשרד המשפטים, טל אלדרוטי, ברבעון השני של שנת 2016 התייקרו הדירות בישראל ב-8% לעומת התקופה המקבילה בשנה שעברה וב-2.5% לעומת הרבעון שקדם לו.
העיר תל-אביב מובילה בהתייקרות הדיור – לאחר שחצתה את רף שלושה מיליון השקלים עבור דירת ארבעה חדרים. למעשה, מאז 2008 המחירים לא הפסיקו לעלות, ובני המזל שרכשו דירה בעיר ללא הפסקה באותה השנה שבה החלה להתנפח בועת הנדל"ן, התעשרו ב-1.3 מיליון שקל.
בעוד שכיום כדי לקנות דירה אנו זקוקים ל-148 משכורות ממוצעות ו-12 שנות עבודה, לפני שמונה שנים כשהמחירים התחילו לעלות בחדות, הזדקקנו ל-95 משכורות ושמונה שנות עבודה בלבד. בתל-אביב, אגב, יש צורך בלא פחות מ-267 משכורות בימים אלה – כלומר ב-22 שנות עבודה.
אבל מה קרה הרבה לפני 2008? על פי סקירה מיוחדת שערך עבור ynet אוהד דנוס, יו"ר לשכת שמאי המקרקעין בישראל, עם קום המדינה מי שהפרוטה הייתה מצויה בכיסו – יכול היה לקנות דירה במחיר שכיום מוערך ב-400 אלף שקל. מדובר כמובן בנתונים שנבחנו בהתאם לעליות המדד והאינפלציה, תוך היוון הסכומים לשקלים מלירות ישראליות.
על פי הנתונים, בסוף שנות ה-50 של המאה הקודמת הביקושים לא היו גדולים, והמחיר הממוצע לדירה עמד על 370 אלף שקל בלבד. בשנות השישים המחיר כבר טיפס כלפי מעלה, וב-1968 התייצבו מחירי הדירות על סכום שכיום ניתן להעריך אותו ב-750 אלף שקל.
דווקא בשנות ה-70 חלה ירידה תלולה במחירי הדירות, ודירת ארבעה חדרים עלתה בחישוב של היום כ-200 אלף שקל בלבד. אלא שבשנות ה-80 וה-90 המחירים טיפסו בחזרה, בעיקר בגלל העלייה הגדולה מברית המועצות, שהובילה לצד עליות מחירים גם לפרויקטי ענק להגדלת היצע הדיור, כמו הסכמי הגג של ימינו. מחיר ממוצע של דירה עמד בשני עשורים אלו על 700 אלף שקל ב-1988, ועל כמיליון שקל ב-1998.
בחזרה למילניום
החל מ-1998 ועד 2008 – אותה השנה שבה החלה בועת הנדל"ן, לכאורה, שאנו מכירים היום – מחירי הדירות ירדו בגלל עודף היצע, שנבע כתוצאה מהבנייה המסיבית לעולים מברית המועצות והאינתיפאדה השנייה בין השנים 2003-2000. אלה הובילו להתכווצות המשק, ומחירי הדירות עמדו על ממוצע של 900 אלף שקל.
אבל בשנים שלאחר מכן ניתן כבר היה לראות מגמה ברורה של עליות. דירת ארבעה חדרים בשנת 2014 עלתה 1.3 מיליון שקל; בשנה שעברה המחיר טיפס ל-1.4 מיליון שקל, והשנה עומד המחיר הממוצע על 1.44 מיליון שקל לדירה.
יניב חברון, כלכלן ראשי באקסלנס, מתייחס לנתונים. "ככלל, כמעט ולא נרשמו תקופות בהן מחירי הדירות בישראל ירדו, אך שתי תקופות כאלו לאורך ההיסטוריה זכורות לנו", הוא מציין. "הפעם הראשונה הייתה הקשה מהן, והופיעה בעשור הראשון להקמת המדינה, אך יש שיגידו שנבלעה על רקע שלל המשברים שחוותה המדינה בזמנו".
הפעם השנייה, הוא ממשיך, הופיעה לאחר גל העלייה מחבר העמים ותנופת הבנייה שהגיעה לאחריה – וגררה ירידה של כמעט 10% במחירי הדיור בין השנים 1997 ל-2003. "ירידת המחירים בתקופה זו הושפעה גם ממשבר התפוצצות בועת ההיי-טק, שהוביל למיתון עולמי ולאחר מכן בישראל נמשך עם האינתיפאדה השנייה. בנוסף, יש לזכור כי בתקופה שקדמה לירידת המחירים, נרשמה עלייה של יותר מ-100% במחירי הדירות".
לדברי חברון, ההיסטוריה, ולא רק בישראל, מוכיחה שירידת מחירי דיור תלווה או תתרחש בעקבות משבר חמור בכלכלה, עלייה באבטלה וכו'. "הבעיה המרכזית בישראל היא לא עם מחירי הדיור, אלא עם הקושי לרכוש דירה – קושי שהפך כבר מזמן לעובדה מוגמרת. בסוף שנות ה-80 נדרשו כ-80 משכורות לרכישת דירה. בסוף שנות ה-2000 נדרשו כ-110 משכורות לרכישת דירה, ואילו היום נדרשות כמעט 150 משכורות, וזאת בנטרול המסים". עם זאת הוא מדגיש כי יש לזכור שתנאי המימון השתנו לטובה.

לקריאת הכתבה לחץ כאן