«

»

תמ"א 38: מה על הדיירים לדרוש מבעלי המקצוע המייצגים אותם

בכל פרויקט התחדשות עירונית נעזרים הדיירים בכמה וכמה אנשי מקצוע – עורך דין, מפקח ועוד ■ באילו שלבים של הפרויקט חיוני להשתמש בכל אחד מהם (אם בכלל) ומה כולל תפקידם?

מיהם בעלי המקצוע המייצגים את הדיירים בהליך ההתחדשות העירונית? מה תפקידם בכוח? האם לכל פרויקט חובה לגייס את כולם? באילו שלבים של הפרויקט מעורבותם חיונית ובאילו מיותרת? ואיך ניתן לדעת מיהו בעל המקצוע המתאים לפרויקט? באמצעות עורך הדין עמית יושע, שותף בשובל יושע משרד עורכי דין, המתמחים בייצוג דיירים ויזמים בעסקאות של תמ"א 38 ופינוי בינוי, ננסה לתת תשובות לסוגיות אקוטיות אלו ולהכיר מעט יותר את אותם מומחים שילוו אותנו בפרויקט.

עורך הדין – עו"ד מטעם הדיירים הוא ציר מרכזי ומשמעותי בעסקת תמ"א 38. מבחינת הדיירים לא יהיה מצב שלא יועסק עו"ד מטעמם בכל אחד משלבי הפרויקט – החל משלב בחירת היזם, דרך חתימת החוזה, והליך הביצוע ועד מסירת הדירות. הכלל שצריך להנחות את הדיירים הוא שאסור בתכלית האיסור לחתום על כל מסמך או חוזה, גם כזה הנראה תמים, לפני התייעצות עם עו"ד המתמחה בייצוג דיירים בפרויקטים של התחדשות עירונית, ולכן נכון יהיה מבחינת הדיירים להכניס את עורך הדין לתמונה מוקדם ככל האפשר.

מלאכתו של עו"ד בתחום ההתחדשות העירונית אינה מתחילה ונגמרת אך ורק בהקשרים משפטיים, אלא כוללת גם הקשרים מסחריים. זאת במיוחד לאור העובדה שהמו"מ בין היזם לדיירים אינו מאוזן (היזם בקיא יותר בפרטים ואף מיומן יותר בניהול מו"מ) ולכן על הדיירים להיעזר בגורם מקצועי המכיר את הכללים והשוק על בוריו. עו"ד בעל ניסיון הופך ל"יועץ על" עבור הדיירים, שכן הוא כבר נתקל בכל ה"עזים" אותם מנסים היזמים להכניס להסכם עם הדיירים ומבין את גבולות הגזרה המתאימים באשר לתמורות העתידיות. הסינון הראשוני שלו חשוב להצלחת המהלך – הן בטרם בחירת היזם והן לאחר מכן. במקביל, במידה והעו"ד אינו יודע לייעץ בנושא מסוים, למשל בכל הקשור לפן הטכני, הוא יוכל לסייע לדיירים בבחירת איש מקצוע מתאים ולהסדיר את מערכת היחסים החוזיים בין הדיירים לאותו איש מקצוע.

 
מפקח – התואר הרשמי של בעל מקצוע זה מגמד מעט את פועלו, מציין עו"ד יושע, שכן תפקידיו של המפקח רבים ומגוונים ואינם מסתיימים בתחום הפיקוח. לכן בדומה לעו"ד חובה על הדיירים להעסיק מפקח מטעמם לאורך חיי הפרויקט. בשלב המו"מ, המפקח אמון על ליווי הדיירים בהיבטים הטכניים ובנושא המפרטים מול היזם; בשלב התכנון, על המפקח לעקוב אחר תהליך זה ולראות כי הוא מתקדם על פי לוחות הזמנים ובצורה נאותה כפי שסוכם בחוזה. כמו כן, עליו לבדוק כי הבקשה להיתר נערכה והוגשה על פי מה שסוכם אל מול הדיירים; בשלב הביצוע הוא מפקח על המתרחש בפועל, שומר על האינטרסים של הדיירים ומוודא כי ההתנהלות בשטח עומדת בקריטריונים ובאיכויות שנקבעו בהסכם אל מול הדיירים; בשלב קבלת הדירות עליו לתת ריג'קטים באשר לביצוע ולדאוג כי היזם אכן יתקן את אותם הליקויים (למרות שבפועל עצם הפיקוח בשלב הביצוע אמור היה למנוע חלק נכבד מהם). בהקשר זה נכון יהיה להגדיר באופן ברור את חובותיו של המפקח בהתקשרות אל מול הדיירים, ובכך להפכו לבעל מקצוע אקטיבי ולא כזה הפועל במסגרת המינימום האפשרי. בנוסף, יש להשאיר פתח להחליפו במידת הצורך. בשל מאפייני התחום והתפקיד, יש להגדיר את שכרו של המפקח כפונקציה של חודשי הפרויקט ולא כסכום כללי. זאת לאור אופיו המיוחד של פרויקט התחדשות העירונית.
אדריכל – בניגוד לעו"ד ולמפקח, אשר מייצגים דיירים בכל פרויקט, מעורבותו של אדריכל כנציג דיירים נדרשת אך ורק במקרים מיוחדים ולתקופות קצובות. ככלל, הדיירים יזדקקו לאדריכל בעיקר בשלב טרום החוזה כיועץ לבעלי הדירות במקרים בהם ישנה מחלוקת באשר לזכויות הבנייה, וכן לשם בחירת התכנון והעיצוב הפנימי היעיל ביותר מבין אלה המוצעים להם. לעיתים יזמים, בעיקר בפרויקטים מסובכים, אינם מגישים תכנון מפורט בשל שיקולי כדאיות ולכן הדיירים שוקלים להעסיק על חשבונם אדריכל אשר יתווה את עקרונות התכנון, כך שלאחר בחירת היזם, האדריכל מטעמו יידרש להמשיך את התכנון מאותה נקודה. בפועל לאחר חתימת החוזה עם היזם, העבודה מתנקזת אל האדריכל מטעמו ולכן נדיר למצוא פרויקטים בהם נדרשת מעורבות אדריכל מטעם הדיירים. אולם יש לשקול בחוזה להשאיר את האופציה לשכור אחד שכזה על חשבון היזם בכל מקרה של מחלוקות בעניין התכנון. בכל אופן, מוסיף עו"ד יושע, במידה ומגיעים למסקנה כי נכון יהיה לדיירים להעסיק אדריכל מטעמם, חובה לוודא כי הוא בעל ניסיון ספציפי ברשות המוניציפאלית הרלוונטית שבה מצוי הפרויקט.
שמאי – עבודתו של השמאי היא למעשה לתרגם זכויות ועבודות לכסף ולקבוע את שיעור הקומבינציה (היחס בין תמורות הדיירים לבין תמורות היזם) המתאים לאזור ולסוג הפרויקט על מאפייניו השונים, מסביר עו"ד יושע, זאת על מנת שלפרויקט תהיה רווחיות מקובלת. בפועל מעטים מבין הדיירים שוכרים שירותי שמאי, כיוון שכיום, ככל שהשוק הולך ומשתכלל, הידע בתחום באשר לגבולות הגזרה הכלכליים די ידוע. כך שהעסקתם למטרה זו בלבד אינה נפוצה ולכן השמאי נשכר לרוב במקרים מיוחדים ובנקודות מאוד ספציפיות של הפרויקט – בסוגיות פנימיות של הדיירים בינם לבין עצמם ופחות בינם אל מול היזם.
מעורבותו של השמאי כן נדרשת בפרויקטים של פינוי בינוי, שכן בהם הזכויות אינן מוקנות אלא יש ליצור אותן יש מאין על מנת להגיע לשיעורי רווחיות מקובלים (לרוב בעזרת התאמה לתקן 21 השמאי העוסק ביחסי התמורות הנאותים בין הצדדים). כמו כן בבניינים בעלי טיפוסי דירות רבים, אשר קשה להגיע בהם להסכמות באשר לתמורות לכל דייר, שוכרים את שירותי השמאי כדמות מוסמכת שתקבע, באמצעות שיטת הניקוד, או שיטות דומות, את סדר הקדימויות על פי קריטריונים שמאיים מוסכמים. כמובן, כשאר בעלי המקצוע, חובה לשכור שירותיו של שמאי בעל ניסיון בליווי פרויקטים של תמ"א 38.
לקריאת הכתבה, לחץ כאן.